[가계부채 후속대책] 강남권 집값 더 오르고 수도권 외곽.지방 미분양 늘어날듯

부동산 시장 영향 서민층 대출규제 직격탄
거래절벽.양극화 심화 전망.. 실수요자 보호 위해 청년층.신혼부부 한도 늘어

정부의 8·2 부동산대책 발표 이후 한동안 주춤했던 서울 아파트값이 다시 오르고 있다. 서울 송파구 잠실동 주공5단지 전용면적 82㎡는 매매가격이 8월 초 16억8500만원이었으나 최근에는 17억9000만원을 기록해 1억원 이상 뛴 것으로 조사됐다. 최근 재건축사업에 속도를 내고 있는 잠실동 주공5단지가 한강을 배경으로 자리잡고 있다.

연합뉴스

정부가 26일 주택담보대출 심사를 강화하기 위해 세부내용을 담은 '10.24가계부채 종합대책 후속 조치'를 내놓으면서 앞으로 주택시장에서 거래절벽과 양극화가 심화될 것으로 전문가들은 전망하고 있다. 현재 주택시장은 대출규제 영향을 덜 받는 자산가들이 선호하는 강남권 등 부촌은 매물부족과 이로 인한 가격상승이 나타나고 있다. 반면 대출규제에 직격탄을 맞은 서민들은 주택구입에 어려움을 겪으면서 수도권 외곽과 지방주택시장에서 거래가 중단되고 미분양도 쌓이고 있다.

26일 정부와 업계 등에 따르면 정부가 신총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출규제를 강화하는 구체적 안이 담긴 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 내놔 주택시장은 일정부분 영향을 받을 것으로 전망된다.

■기존 주택 강남권 등 핵심지역 상승세

우선 서울 강남권 재건축 등 주요 지역은 큰 타격을 받지 않을 것으로 예상된다. 자산가들은 다주택자 규제를 피하기 위해 수도권 외곽.비인기지역 등의 주택 2~3채 보유보다 자산 안정성이 높은 강남권 등 1채 보유를 선호하면서 이들 지역이 오르고 있기 때문이다.

양지영 리얼투데이 본부장은 "신DTI와 DSR로 가계부채 감소에는 긍정적이지만 거래절벽 현상이 이어지고 있다"며 "상대적으로 소득이 적은 서민들은 대출이 막혀 집을 구입하기 어려워지고, 여유자금이 있는 자산가들이 몰리는 강남권 등 주요 주택가격은 상승하고 있다"고 말했다.

강남권 주요 아파트는 매물품귀 현상이 나면서 잇달아 최고치를 기록하고 있다. 압구정현대2차 160㎡는 지난 9월 26억5000만원(국토부 실거래가공개시스템 기준)에서 최근 27억원에 거래됐다. 은마아파트 84㎡는 지난 9월 14억3500만~15억4000만원선에서 이달 16억원에 거래됐다.

강남권 주요 아파트 가격 상승은 주변 단지로 확산되고 있다. 대치동 3대 재건축단지인 우성·선경·미도아파트를 비롯해 반포동 아크로리버파크 등도 최고가 행진을 계속하고 있다.

■서울 미분양 줄고, 지방 늘어

신규 주택시장 미분양도 서울은 감소세를 보이지만 일부 지방은 늘고 있다.

서울 미분양은 올해 1월 205가구에서 9월 75가구로 감소했다. 반면 일부 지방은 미분양 증가세로 몸살을 앓고 있다. 같은 기간 충북은 4043가구에서 4927가구로, 경남은 7785가구에서 1만1147가구로 증가했다. 강원도는 지난 8월 미분양 2316가구에서 9월 3094가구로 증가했다. 경남도 8월 1만354가구에서 9월 1만1147가구로 늘었다.

김은진 부동산114 팀장은 "서울 등 입지가 좋은 곳은 청약열풍이 이어지지만 수도권 외곽 및 일부 지방은 1순위 미달도 나타나는 양극화를 보인다"며 "경기도, 인천, 5대 광역시 등은 내년에도 입주물량이 많아 신규 분양에 부담이 될 것"이라고 말했다.

한편 2030세대 청년층은 대출시 미래소득이 반영되는 등 장년층보다 주택구입에 유리해질 전망이다. 또 만 40세 미만 무주택 근로자인 청년층.신혼부부는 주택담보대출 시 최근 2년간 소득확인 적용에서 제외된다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "청년층은 DTI 적용 완화 등 실수요자를 보호하겠다는 정책 취지를 활용하면 유리할 것"이라며 "하지만 전반적 대출규정이 강화된 만큼 주택구입 시 자금조달 계획을 꼼꼼히 따져야 할 것"이라고 말했다.

[e-mail] 임광복 기자