CMBS는 업무용 빌딩, 호텔, 공장, 상가 등 상업용 부동산 담보부 대출채권을 기초자산으로 발행되는 유동화증권을 말한다.
26일 KB증권의 손은정 연구원은 “연준의 금리인상과 세제개혁안이 시장 금리 상승요인으로 작용하겠으나 경기개선은 당분간 이어질 것으로 예상돼 CMBS시장의 안정적인 상황도 유지될 것”이라고 밝혔다.
시장의 변동성이 확대됐지만 미국 부동산시장이 상승세를 지속하면서 강세 분위기를 이어가고 있다는 설명이다. 연준의 자산축소 시작에도 전반적인 부동산 가격과 모기지 금리에는 큰 영향이 없다며 “CMBS시장 전반에 이상 징후는 보이지 않고 있다”고 덧붙였다.
CMBS는 금융위기 직전 대규모로 발행됐다. 만기가 집중됐던 2015~2017년에는 저금리가 지속돼 차환이나 상환이 무리없이 이뤄져 단기적 부담을 해소한 바 있다. 11월 말 기준 연체율은 2.54%를 기록해 꾸준히 개선되는 추세였다.
특히 그는 CMBS의 평균 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%까지 하락한 점과 CMBS 2.0~3.0 도입으로 CMBS 안정성과 건전성이 향상된 점을 감안하면 가격 하락에 대비한 리스크 관리가 강화되고 있다고 판단했다. CMBS 2.0~3.0는 2010년부터 시행된 건전성 개선 가이드라인으로 이해관계자 책임강화, 거래투명성 제고, 정보공개 확대, 운용절차 개선 등 내용이 포함돼있다.
다만 경기 회복이 둔화되면 금리 상승 부담, 부동산 가격 하락으로 인한 중장기적 손실 가능성을 배제할 수는 없다고 시사했다.
또 리테일 및 오피스 부문 투자에 대해서도 유의하라고 전했다. 상대적으로 높은 연체율 때문이다.
최근 유통업체의 실적 부진으로 미국 주요 백화점들의 점포 폐점 및 소매업체들의 대출 연체율이 증가하고 있다. 다수 소매업체들이 부도를 맞으면서 관련 상품에 대한 우려가 제기되기도 했다. 오피스 부문에 대해서는 샌프란시스코, 시애틀 등 주요 도시를 중심으로 공급이 늘고 있어 공실률 증가와 임대료 하락 위험을 주의하라고 말했다.
그러면서도 CMBS 시장 전체에서 차지하는 비중은 단 2~3%에 불과하기 때문에 전반으로 확산될 확률이 희박하다고 예상했다.
crystal@fnnews.com 구수정 기자
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