[초과이익환수제 본격 시행] 환수제 못피한 단지는 호가 올리고… 피한 곳은 매물 거둬들여

관리처분계획인가 신청못한 대치 쌍용2차.반포현대 등 가구당 최대 5억 토해낼 판
아직은 시행 초기단계.. 일종의'담합'보이는 상황
"5~6월이면 부담금규모 파악 ..결국 가격차 뚜렷해질 것"

올해부터 초과이익환수제가 본격 시행되면서 강남 재건축아파트 소유자들의 '눈치작전'이 본격화되고 있다. 전문가들은 지난해 말까지 관리처분계획인가를 신청해 초과이익환수제 적용을 피하게 된 단지와 그렇지 못한 단지와 가격차가 벌어질 것이라고 보고 있지만, 정작 현장에선 이들 사이 가격차는 뚜렷하지 않았다. 이에 앞서 초과이익을 환급해야 하는 이들은 호가를 더욱 높이고 있고, 이들보다 최대 5억원가량의 세금을 덜 내게 된 단지들은 매물을 거둬들이는 상황이다.

15일 서울시 강남.서초.송파구 구청에 따르면 재건축 추진이 진행되고 있는 단지 중 사업시행인가 단계에서 작년 말까지 관리처분계획인가를 신청하지 못한 것으로 확인된 단지는 강남 '대치 쌍용2차'와 서초구 '반포현대' '주공1단지 3주구' 등 총 3곳이다. 이들은 초과이익환수제 적용이 불가피하다.

■강남 '대치 쌍용2차'.서초구 '반포현대' '주공1단지 3주구'

재건축 추진 절차는 통상 기본계획→정비구역지정→조합설립→안전진단→조합설립인가→사업시행인가→분양신청→관리처분계획수립→관리처분계획인가→착공→준공 및 입주→이전고시·청산 등 총 12개 단계를 거쳐 진행된다.

현 시점에서 재건축 아파트에 가장 중요한 것은 '관리처분계획인가' 여부다.

개발에 따른 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 초과분에 대해 10~50%를 부담금으로 내게 하는 초과이익환수제가 올해부터 시행되기 때문이다. 작년 연말까지 각 재건축 조합이 관리처분계획인가를 신청할 경우 이를 피할 수 있었다. 작년 말 재건축 조합들이 관리처분 총회를 서둘렀던 이유다.

강남3구 재건축 조합 중 관리처분계획인가 직전 단계인 사업시행인가까지 진행된 재건축조합은 강남구 5곳(개포동 주공1단지.대치동 쌍용2차.삼성동 홍실.역삼동 개나리4차.일원동 대우)과 서초구 16곳(반포동 경남.반포현대(30-15).신반포(한신23차).신반포(한신3차).주공1단지(1·2·4주구).주공1단지(3주구).서초동 신동아 1.2차.한신 8.9.10.11.13.14.17.22차), 송파구 3곳(신천동 미성.진주.크로바) 등이다. 이들 대부분은 작년 연말까지 관리처분계획인가를 신청했다.

그러나 본지가 각 구청에 확인한 결과 강남구 대치 쌍용2차, 서초구 반포현대.주공1단지 3주구 등 3곳은 연말 기한을 넘겨 결국 초과이익환수제 적용을 받게 됐다. 단 서초구는 작년 말까지 관리처분계획인가를 신청하지 못한 곳이 더 있을 수 있다.

시장에선 초과이익환수제 적용 여부에 따라 각 가구가 최대 5억원 정도 아낄 수 있을 것으로 보고 있다. 다만 서울시청조차 관리처분계획인가 미신청에 따른 초과이익환수제 적용을 받게 된 조합의 명단을 파악하지 못했다. 시청은 느긋하지만 시장에선 단지별 인가 신청 여부에 촉각을 곤두세우고 있다.

김형근 NH투자증권 연구원은 "강남 집값이 계속 오르고 있지만, 재건축 기대감으로 가격이 급등한 아파트 중 관리처분계획인가 신청을 못한 경우 재건축 사업 추진이 장기화돼 점진적으로 가격조정이 이뤄질 것"이라고 예상했다.

■환수제 적용단지 값 올리고, 비적용 단지 매물 걷는 중

그러나 이런 전망에도 실제 부동산중개업소 현장을 둘러보면 아직까진 뚜렷한 격차는 나지 않는다.

지금은 눈치보기가 한창이다. 실제 초과이익환수제 적용을 받는 서울시 강남구 대치동 '대치 쌍용2차' 아파트 인근의 한 공인중개사는 "지금은 매물이 없다. 8.2대책으로 막혔던 거래가 이달 25일부터는 10년 소유, 5년 거주한 장기보유 1주택자에 한해 거래를 할 수 있도록 허용해주면서 숨통이 트일 것"이라며 "초과이익환수제 적용을 받는 지역 맞는데, 그래도 안 싸다. 31평(102.4㎡)을 16억~17억원 정도로 부르고 있다"고 말했다.

반면 작년에 이미 관리처분계획인가를 신청해 초과이익환수제 적용을 피하게 된 서초구 서초동 무지개아파트 인근의 부동산에선 "지난주까지 30평(101㎡)을 15억원에 내놓은 매물이 있었는데, 지금은 매물을 걷어들인 상태"라며 "앞으로 가격이 얼마가 될지는 예측도 하기 어려운 상황"이라고 설명했다.

결국 대치 쌍용2차와 같이 세금을 부담해야 하는 단지의 가격을 감안한 후 호가를 내놓겠다는 의미로 풀이된다.

양지영R&C연구소장은 "당장 초과이익환수제 시행에 따른 여파가 얼마나 될지 가늠하기 어렵기 때문에 일종의 '담합' 움직임이 나타고 있는 것으로 볼 수 있다"며 "하지만 결국엔 초과이익환수제 적용을 받는 단지와 이를 피하게 된 단지와의 가격 차이는 벌어질 것"이라고 말했다.

함영진 부동산114 리서치센터장도 "매도자 우위의 시장이 형성된 것은 분명하다"며 "5, 6월께 초과이익에 대한 부담금이 현실화되면 가격차가 뚜렷해질 것"이라고 말했다.

[e-mail] 김용훈 기자