"공공택지 될까"… 주목받는 그린벨트

신규 공공택지 확보 정책 서울 개발제한구역 주목
19개 자치구 149.62㎢ 규모 서초.강서.노원구 등에 집중
집값 잡기 효과는 '글쎄' 공급양.선호도 등 변수로

"서울시는 부동산 가격 안정을 위해 공공주택을 대폭 확대하겠습니다."

정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위해 서울 시내 신규 공공택지를 확보하겠다고 발표하면서 또 다시 '개발제한구역(그린벨트)'에 시장의 이목이 집중되고 있다. 물론 서울시는 그린벨트 보존을 원칙으로 삼고 있지만, 그린벨트 말고는 물리적인 공간이 없다는 사실을 서울시 역시 인정하고 있기 때문이다.

앞서 역대 정부가 그린벨트를 풀어 주택공급을 위한 수단으로 사용했다는 점도 시장의 기대를 높이는 한 가지 이유다. 실제 지난 2000년 이후 국민임대주택, 보금자리주택 등이 그린벨트 해제를 통해 만들어졌다. 다만 그린벨트 해제를 통한 서울 집값 잡기가 목적을 달성할 수 있을 지 여부는 논란이 있다.

■"서울시, '고육지책' 불가피"…효과 극대화 위해선?

28일 서울시에 따르면 2016년 기준 서울 행정구역 내 그린벨트 규모는 19개 자치구에 걸쳐 총 149.62㎢에 이른다. 이 중 대부분은 임야(101.07㎢)다. 자치구별로는 서초구가 23.88㎢로 가장 넓고 강서구(18.92㎢).노원구(15.90㎢).은평구(15.21㎢).강북구(11.67㎢) 등에 그린벨트가 집중돼 있다.

그러나 이들 그린벨트는 아직 신규 공공택지로 지정되지 않았다. 앞서 정부가 40여 신규 공공택지 지역을 개발하겠다고 발표하면서 언급한 지역은, 성남 금토.복정지구와 구리 갈매 역세권, 군포 대야미, 의왕 월암, 부천 괴안.원종 등 수도권과 경북 경산 대임지구 등 총 9곳이다. 그러나 기대는 여전하다.

서울시는 지난 25일 '정부의 부동산 안정화 대책 관련 서울시 입장'을 통해 "적정한 입지에 대규모 공급이 이뤄지도록 국토부-서울시 TF회의를 통해 긴밀히 협의하겠다"고 재확인했다. 물론 그린벨트 해제와 관련 부정적 입장을 내비쳤지만, 그린벨트 외에는 공급할 택지가 없다는 점은 인정했다.

전문가들도 같은 생각이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "정부가 값싼 주택을 공급하기 위해선 어쩔 수 없이 그린벨트 해제가 가장 효율적"이라고 말했다. 문제는 효과다. 정부가 수요자들이 선호할 만한 지역에 얼마나 많은 양의 주택을 공급하는지에 따라 공공택지 지정 효과가 판가름 날 것이란 설명이다.

서초구 내곡동과 양재동 우면산 일대 등이 부동산 전문가들이 꼽는 해제 1순위다. 성남 판교신도시 인근, 강동권의 위례신도시 주변, 하남시 접경지역 등 강남 대체 효과가 큰 지역도 휴력 후보지로 꼽힌다. 송파구 방이동과 강동구 둔촌동 일대, 강서권의 김포공항, 서부권의 고양 삼송지구 등도 언급된다.

■집값 잡힐까? "공급양.선호도.시간이 변수"

그러나 정부가 서울시 그린벨트를 풀어 공공주택을 공급한다고 해도 서울 집값 안정이라는 목적을 달성할 수 있을 지 여부는 장담하기 어렵다는 주장도 나온다. 제한된 공급양 탓이다. 곽창석 도시와공간 대표는 "개발되지 않은 땅이 별로 없어 어느 곳에 들어서든 택지 규모가 크지 않을 것"이라고 봤다.

또, 그린벨트가 수요자가 선호하는 도심 역세권과 떨어져 있다는 점도 약점이다. 공급이 부족한 주택은 중산층 이상이 원하는 양질의 주택이라는 점도 이 주장에 무게를 더한다. 여기에 아파트를 분양하는 데까지 적어도 5년 이상 걸린다는 시간적 제약도 현재의 집값을 잡는 데엔 역부족이란 말이 나오는 이유다.

반대로 집값을 잡겠다고 내놓은 정책이 오히려 주변 집값까지 끌어올리는 부작용을 낳을 수 있다는 우려도 나온다. 또, 그린벨트를 해제해 임대주택 등 공공주택을 지은 사례를 살펴보면 해제지역 주변으로 또 다른 개발이 확산되면서 난개발되는 경우가 적지 않았다는 점도 정부가 염두에 둬야할 부분이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "대상지역을 보다 빨리 선정하는 것도 한 방법"이라며 "땅값이 오르면 저렴한 가격으로 주택을 공급한다는 정부 정책에 차질이 발생할 수 있다"고 강조했다.

[e-mail] 김용훈 기자