[부동산 Why] 청약조정대상지역 실효성 논란..투기과열 기준 못미쳐도 해제 안돼

국지적 과열 식히는게 목적..2년전 일부지역서 '효과'
남양주.부산 등 미분양 속출..조정지역 해제 주장 나와

정부는 지난 2016년 서울.부산.세종 등 일부지역 주택시장이 과열양상을 빚자 '조정대상지역'이라는 새로운 제도를 들고 나왔다. 과열이 발생했거나 발생할 우려가 있는 지역을 조정대상지역으로 지정해 투자목적의 수요가 유입되는 것을 막겠다는 취지였다. 국지적 과열을 식히기 위한 맞춤형 대책인 만큼 일부 지역의 청약률이 낮아지는 효과도 있었지만 지난해 하반기부터 양극화가 더 극심해지며 지방의 조정지역까지 침체에 빠진 상황이다.

■분양 없는데 조정대상지역?

5일 국토교통부에 따르면 현재 조정대상지역은 서울 전지역(25개구), 경기(과천.성남.하남.고양.광명.남양주.동탄2), 부산(해운대.연제.동래.부산진.남.수영구.기장군), 세종 등 총 40곳이다. 서울 전지역 등 37곳은 박근혜 정부 당시 11.3 부동산 대책에서 지정됐고, 경기 광명, 부산 기장군.진구는 문재인 정부 첫 부동산 정책인 지난해 6.19대책에서 추가됐다.

조정대상지역에서는 1순위 청약자격이 가구주로 제한되고 5년내 당첨이 없어야 한다.

소유권 이전 등기시까지 전매가 제한되고 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)도 낮아진다. 사실상 부동산 규제가 적용되는 시작지점이다.

청약시장의 과열을 식히기 위해 도입된 제도지만 현재는 사실상 유명무실해졌다. 무엇보다 8.2대책에서 이보다 한단계 높은 강도의 투기과열지구와 투기지구가 도입됐고 일부 지역은 과열을 얘기하기 어려운 청약률이 나타나고 있기 때문이다.

실제로 11.3 대책에서 청약조정지역으로 지정된 하남의 경우 지난해 1년동안 민간 분양이 한건도 없었다. 경기도 남양주의 경우 지난해 상반기에는 분양이 나쁘지 않았지만 하반기 들어 2곳의 아파트가 모두 미분양이 났다. 지난해 6.19 대책에서 조정지역으로 추가된 부산 진구는 지난해 하반기 분양이 11월에 단 한건 뿐이었고 이마저도 미분양을 기록했다.

지난해 9월과 10월, 11월 연속으로 분양이 이뤄졌던 부산 기장군 역시 최고 경쟁률이 2.40대 1로 과열과는 멀었다.

■조정대상지역 지정 기준에도 못미쳐…해제는 언제?

국토부는 투기과열지구 지정요건 중 정량요건을 일부 가져와 청약조정지역을 지정했다. 주택가격이 물가상승률 보다 2배 이상인 곳, 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 국민주택 규모 이하 주택 청약률이 10대 1을 초과한 곳, 주택시장 과열 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 주택보급률이 전국 평균 이하이거나 시도별 자가주택비율이 평균 이하인 곳 등이다.

사실상 정성적 지표인 세번째를 제외하면 주택가격 상승률과 청약률이 기준이 된다. 한국감정원에 따르면 지난해 1월 이후 하남시의 주택가격은 2.22%, 남양주 1.27% 올랐다. 남양주의 경우 지난해 전국 주택가격 상승률 1.48% 보다 낮은 수준이다. 부산진구와 부산 기장군은 지난 6월 지정이후 각각 0.48%와 0.71% 오르며 상승세가 한풀 꺾였다.

청약률 기준으로도 이들 지역에서 평균 경쟁률이 5대 1을 넘은 경우는 없다.

조정지역 해제 주장이 나오는 경기도 고양 역시 3.6대 1 정도가 최고 경쟁률이다. 2016년 11월 지정 당시의 과열은 더이상 이 지역에 해당하지 않는다는 얘기다.

한 부동산업계 전문가는 "지방의 미분양 문제가 심각한데 조정지역 해제를 검토해야 한다"면서 "현실과 맞지 않는 규제로 묶여있는 지역도 많다"고 지적했다.

[e-mail] 김병덕 기자