"2억 vs. 4억" 혼돈의 재건축부담금

국토부 예정액 논란 여지.. 사업 종료시점 가격 불분명
강남 재건축 부담금 산정.. 지자체 수용여부도 변수

국토교통부가 서울 강남지역의 재건축 부담금이 평균 4억원을 웃돌 것으로 예상했다. 하지만 조합들은 최대 2억원 정도로 보는 것으로 알려졌다.

국토부의 시뮬레이션은 말 그대로 추정치일 뿐, 재건축사업 종료시점의 가격도 불분명하기 때문에 예정액이 통보되면 논란이 불가피할 전망이다. 전문가들도 실거래가가 반영되지 않은 재건축 부담금은 뒷말이 나올 수밖에 없다고 지적한다.

■재건축 부담금, 2억 vs. 4억

서울지역 재건축조합 내부사정에 밝은 관계자는 9일 "재건축 조합이 자체적으로 재건축 부담금을 산정한 결과 최대 2억원 정도가 부과될 것으로 내다보고 있다"면서 "자신들에게 유리한 기준을 적용할 수밖에 없어 지방자치단체에서 이를 어떻게 받아들일 지가 관건"이라고 말했다.

재건축조합은 사업시행인가를 받으면 3개월 이내에 부담금 산정을 위한 자료를 제출해야 한다.

다만, 시공사가 없을 경우 선정 후 1개월 이내에 제출하도록 했다. 제출 자료는 사업주체, 사업시행기간, 시공사, 개발비용 추정액, 일반분양분의 분양가격 추정액, 그 밖에 특별자치도지사.시장.군수 또는 구청장이 필요하다고 인정하는 서류 등이다.

특히 재건축 시작시점의 가격과 종료시점의 가격이 재건축 부담금 산정의 중요한 기준이다. 이 관계자는 "조합 측이 선임한 감정평가사들의 경우 조합원들의 눈치를 볼 수밖에 없다"면서 "선거를 앞두고 지자체 역시 주민들의 눈치를 보기 때문에 조합이 제출한 부담금을 수용할 가능성도 있다"고 설명했다.

재건축 부담금은 재건축조합과 관할 지자체의 문제다. 국토부가 강남4구(강남.송파.서초.강동) 15개 재건축 단지의 조합원 1인당 평균 부담금이 4억3900만원에 이른다는 시뮬레이션 결과를 내놓았지만 산정내용을 상세하게 밝히지는 않았다. 관리처분계획인가 검증을 놓고 한차례 충돌했던 강남지역 지자체들이 또다시 조합의 손을 들어줄 수도 있는 상황이다.

■낮은 공시가격 분쟁의 불씨 될수도

조합원에게 불리한 기준시점도 논란의 소지다. 재건축 초과이익환수에 관한 법률은 부담금 산정의 시작시점을 추진위원회 설립 당시의 공시가격으로 명시하고 있다. 다만, 10년을 경과할 경우 부과종료시점으로부터 역산해 10년이 되는 시점을 개시시점으로 하도록 했다. 대부분의 강남 재건축 단지의 경우 추진위가 설립된지 10년이 지났고, 정상적으로 사업이 진행된다고 가정하면 2013~2015년이 시작시점이 될 가능성이 크다.

감정평가업계 관계자는 "공시가격의 시세반영률이 계속 높아지는 추세"라며 "2013년이 시작시점이라면 조합원들이 생각하는 공시가격보다 훨씬 낮을 가능성이 높고, 오는 2022~25년의 공시가격이 예상치보다 높아질 수 있다"고 지적했다.

이어 "개발부담금의 경우 실거래가를 적용할 수 있는 통로가 열려 있지만 재건축 부담금은 무조건 공시가격을 적용하도록 해 추후 마찰이 예상된다"고 우려했다.

재건축 부담금은 준공시점의 공시가격이 종료시점 가격기준이다.

하지만 공동주택 공시가격은 연중 1월 1일 기준으로 한 번만 공시되기 때문에 준공시점의 가격과는 맞지 않을 수밖에 없다는 지적도 나온다.

[e-mail] 김병덕 기자