업계·증권가 상반된 전망 주산연 "美 금리 인상 등 주택업계 위협 변수로”
다주택자 양도세 중과 등 정부의 연이은 규제로 건설사들의 실적 감소를 우려하는 목소리가 높다. 하지만 증권가에서는 '기우'라고 지적한다.
11일 주택산업연구원에 따르면 주택사업경기실사지수 4월 전망치는 62.7을 기록했다. 지난 3월에 비해 28.8포인트 급락한 수치다. 주산연은 "미국 금리 인상, 6월 지방선거 등의 변수가 남아있어 주택업체에 대한 전망이 어둡다"고 설명했다.
그러나 증권사 건설담당 애널리스트들의 분석은 이와 다르다. 앞선 정부 정책들이 '국민의 주거 안정'이라는 방향으로 가고 있는 만큼 정부가 주택 수요를 줄이고, 공급은 확대할 것이라는 진단이다.
■공공주택 100만호, 민간 건설사 없인 불가능
정부가 공공주택 100만호 공급을 위해 필요한 돈은 연평균 24조원으로 추산된다. 연간 2조원씩 투입해 도시재생사업도 진행한다. 주택도시기금, 지방비, 공기업 개발자금이 투자재원으로 쓰인다. 2016년 말 기준 주택도시기금의 여유자금은 16조6000억원이지만 기금투자를 위해선 기타사업 투자비를 줄여야 한다. 도시개발공사 15곳의 부채비율도 만만치 않다.
민간의 손을 빌리지 않고서는 정책 목표를 달성하기 어렵다는 지적이다. 이 때문에 향후 3년 간 현대건설, GS건설, 대림산업, 대우건설, 현대산업개발 등 5개 대형 건설사 연간 매출액이 모두 28조원에 달할 것으로 내다봤다. 건설사별로 2016년보다 15~30% 많은 수준이다.
도시개발사업은 건설사의 대표적인 '먹거리'다. 이를 통해 연간 4만~5만가구의 신규분양이 이뤄질 전망이다. 지난해 말 기준 전국에 추진 중인 도시개발사업은 286곳, 면적은 총 111㎢에 달한다. 최근엔 진행 속도도 빨라졌다. 지난 2005년부터 2012년까지만 해도 계획부터 인가까지 약 20개월이 걸렸지만, 2016년엔 4개월로 축소됐다.
특히 2013년부터 서울 전세가가 경기도 매매가를 넘어서면서 서울 전세가를 잡기 위한 경기도(138개구역) 개발사업이 활발하다. 광역권 교통 인프라투자가 대표적이다. 전체 예산 70조원 중 24조원(34%)이 GTX사업 등 제3차 국가철도망구축계획에 쓰인다. 당장 이달에 GTX A노선 우선협상대상자가 선정된다. 김선미 KTB투자증권 연구원은 "자본력 좋고 도시개발 경험이 많은 대형사가 수주에 유리할 전망"이라며 "현금흐름이 개선된 건설사들은 민간사업자로 참여해 자체 사업화하고 있는데 도급분양 물량이 즐어도 주택매출 규모가 유지될 수 있는 이유"라고 설명했다.
■임대료 규제강화, 경기변동에 대응 용이
임대료를 연 5% 이상 인상할 수 없어 사업성 악화 우려가 제기된 '기업형 임대주택'도 민간 건설사 실적에 오히려 보탬이 될 전망이다. 기업형 임대주택은 정부가 전.월세시장 안정을 위해 민간기업에 임대사업을 유도하면서 만든 '뉴스테이'다. 뉴스테이의 가장 큰 장점은 의무임대기간(8년)이 지나면 분양전환 시기를 고를 수 있다는 점이다.
민간 임대주택사업자 등록에 따라 아파트 거래량이 감소하고, 2020년 이후 신규분양 축소로 주택가격이 오를 가능성이 높다는 점을 감안하면 분양전환을 통해 수익을 극대화할 수 있다.
최근 1~2인가구 증가에 맞춰 출시한 '기업형 쉐어하우스'도 새로운 먹거리로 꼽힌다. 코오롱 계열사 리베트의 여성전용 셰어하우스 '커먼타운'이 대표적이다. 커먼타운은 한암동, 여의도, 청담동 등 12개를 운영 중이다.
fact0514@fnnews.com 김용훈 기자
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