[알면 돈되는 부동산 상식]

상가주택 부지 투자 前 체크 포인트

투자수익률 먼저 따져보고 결정하세요

이의상 대표는 수익형부동산 투자의 전문가다. 국내 주요은행은 물론 대학에서 부동산경매전문가 과정, 소형건축개발 과정, 수익형부동산 투자전략 교수로 활동하고 있다.
신도시, 택지지구에 토지에 조성되는 '점포겸용 주택용지'는 경쟁률이 수천대 1을 넘는 곳이 많다. 지난 2016년 6월 영종하늘도시의 경쟁률은 9200대 1 이었다. 과연 이런 경쟁률을 뚫고 당첨된 분들은 대박이었을까. 투자자들 중에는 상가겸용주택 용지를 사서 건물을 신축하여 나오는 수익률이 예상만큼 나오지 않아 마음 고생을 하는 이가 많다.

"판교신도시 상가주택 수익률은 평균 연 2.87%에 불과하다." "동탄1신도시도 3%대 초반이다."

가장 인기가 많았던 판교와 동탄에서 상가주택부지를 분양받은 사람들의 이야기다.

4%가 채 안되는 수익률이면 투자가치로는 좋다고 말하기 어렵다. 이런 상황인 데도 대다수의 사람들이 상가주택용지에 투자할 때 투자수익률조차 계산해보지 않고 남들이 좋다고 하니 맹목적으로 투자한다.

분양받아 상가주택을 건축한 후 주변 기반시설이 충분치 않아 오랫동안 공실이 생겨는 경우도 많다. 공실이 생기지 않더라도 초기에 임대료가 낮게 형성돼 대출이자를 내지 못하는 경우도 많다.

이런 큰 실수를 하지 않으려면 무엇을 체크해야 할까. 첫째, 투자수익률을 분석해야 한다. 신도시 상가주택용지 투자시 일반인 투자수익률을 정확히 계산하는 것은 어렵다. 이 부분은 부동산전문가의 도움을 받아 충분히 알아보고 결정해야 한다. 총 투입비와 총 매출을 계산해 투자수익률을 계산하고, 적정 수익이 나오는지 정확하게 판단한 다음 투자 여부를 결정해야 한다.

둘째, 건축 시 경쟁력 있는 콘셉트를 기획해야 한다. 상가주택용지 건축 시에는 전반적인 콘셉트를 결정하는 것이 무엇보다 중요하다. 콘셉트에 따라 사업성이 크게 좌우되기 때문이다.

콘셉트를 기획할 때는 많은 것을 고려해야 한다. 예를 들면 건물 내외부 디자인, 층고, 실내 구조, 자재의 선택, 코어의 위치, 주차장 위치, 불법과 합법의 선택, 옥상층의 활용 등 지역의 상황에 맞게 최적의 콘셉트를 찾아야 한다. 하나하나는 사소해 보이지만 그것이 모이면 큰 경쟁력이 생긴다.

셋째, 투자의 목적을 분명히 해야 한다. 목적을 분명히 하는 것이 왜 중요할까. '목적이 어디에 있느냐'에 따라 투자의 방향이 완전히 달라지기 때문이다. 여기서 '목적'이란 △소유자는 누구로 할 것인지 △거주를 할 것인지 또는 전부 임대를 줄것인지 △임대사업이 목적인지, 단기 매매로 시세차익이 목적인지 △1층 상가를 직접 운영할 것인지, 임대를 줄 것인지 △수익률이 우선인지, 미래가치 상승이 목적인지 등을 말한다.

부동산 투자는 큰 돈이 들어간다.
이에 따른 결정이 자신에게 큰 기회가 될 수도 있지만 잘못된 투자는 돌이킬 수 없는 큰 위기가 될 수도 있다. 특히 택지개발지구에서 토지를 분양받아 건축하는 투자는 많은 돈과 지식과 노하우가 필요하다. 투자 전에 전문가의 도움을 받아 충분히 검토하고 조사해 안전한 투자를 하는 것이 바람직하다.

이의상 단희부동산연구소 대표


fact0514@fnnews.com 김용훈 기자