재개발·재건축 허용, 서울시장 선거 쟁점화

10년간 서울 인구 줄어들고 새 아파트 39만가구 달해
공급 늘어도 아파트값 우상향.. 주택보급률은 96.3% 그쳐

'주거정책'이 오는 6월 13일 치러지는 서울시장 선거의 최대 쟁점으로 떠오르고 있다. 치솟는 집값을 견디다 못해 서울을 떠나는 이들이 적지 않지만 아파트값은 계속 오르고 있기 때문이다.

23일 행정안전부에 따르면 서울 인구는 지난 2008년 1020만827명에서 올해 3월 말 983만8892명으로 36만명 이상 감소했다.

■10년간 새아파트 39만채

높은 주거비 부담이 서울 떠나는 주요 원인이다. 지난해 서울에서 경기도로 전입한 인구는 34만여명에 이른다. 이 가운데 30~49세(13만6000여명)으로 전체의 40%를 차지한다.

2015년 이후 3년 간으로 치면 30~40대 41만명이 경기도로 이사갔다.

3월 기준 서울의 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 2098만원, 평균 전세금은 1398만원이다. 경기도는 아파트 평균 매매가가 3.3㎡당 1068만원이다. 서울 아파트의 전세금보다 낮다. 30~40대가 서울을 벗어나는 직접적인 이유다.

문제는 공급을 늘려도 서울 아파트값이 좀처럼 잡히지 않는다는 점이다. 통상 공급이 많거나 수요가 줄면 가격은 내려가기 마련이다. 지난 10년 간 서울은 인구는 감소했고, 신규 아파트는 꾸준히 공급돼왔다. 지난 2008년부터 올해까지 공급된 신규아파트 물량은 39만4381가구에 이른다.

하지만 같은 기간 서울 아파트값은 우상향이었다. 등락이 있었지만 결과적으로는 올랐다는 얘기다.

■촘촘한 주택정책이 우선

부동산업계에서는 차기 서울시장이 낙후지역 재개발.재건축을 적극 허용해야 한다는 목소리가 나온다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "강남권의 경우 사업진전이 빨랐던 재건축 단지들이 많은 반면, 비강남권은 사업 지연이 잦은 재개발 사업장이 많아 강남권과의 가격차가 더욱 벌어질 가능성이 있다"며 신규주택 공급 필요성을 지적했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수도 "서울 인구가 감소하는 이유는 높은 주거비 부담 때문"이라며 "최근 10년 간 공급이 지속됐지만 서울의 주택보급률은 여전히 100%를 넘지 못하고 있다"고 주장했다. 2016년 기준 서울의 주택보급률(다주택가구 포함)은 96.3%다.

무작정 재개발.재건축에 나선다고 서울 주거문제를 해결할 수 있는 것은 아니라는 주장도 있다. 재개발.재건축을 통해 공급되는 가구는 대부분 3인 이상 가구를 대상으로 하지만 서울의 주택보급률을 악화시키는 핵심원인은 1인가구를 포함한 주거취약계층이라는 설명이다.

최승섭 경제정의실천시민연합 부동산감시팀 부장은 "재개발.재건축은 주거안정보다 집값 급등의 원인으로 작용해왔다"며 "민간에게만 주택공급을 맡겨 거품을 키우기보다 공공이 저렴한 주택공급으로 집값을 안정시켜야 한다"고 말했다.

[e-mail] 김용훈 기자