[文정부 부동산 정책 1년 평가]집값 오름세 멈췄지만 양극화 심화

<1> 반쪽짜리에 그친 8.2대책
盧 정부 5년치 한번에 담아 역대급 강력조치 내놨지만
과열시장 진정효과 일시적..무주택자 기회까지 '박탈'

문재인 정부가 오는 10일로 출범 1년째를 맞는다. 집권하자마자 "다주택자를 투기세력으로 규정하고 치솟는 집값을 잡겠다"며 연일 강도높은 규제책을 쏟아냈고, 1년이 지난 지금 집값의 급등세는 일단 멈췄다. 그러나 시장의 흐름을 안정적으로 돌리기 보다는 수요 자체를 억누르는 규제로 인해 주택거래량이 일시적으로 급감한 불안한 흐름이라는 지적이다. 이 때문에 일부에서는 지난 1년 간의 부동산 정책을 '절반의 성공'으로 평가한다. 파이낸셜뉴스는 문재인정부가 1년 간 걸어온 부동산 정책과 시장의 흐름, 향후 전망 등을 두차례에 걸쳐 짚어본다.

주택시장 참여자들은 문재인정부의 부동산 정책에 대해 "1년 간 나올 수 있는 대책은 모두 나왔다"는 말로 압축해 표현한. 새정부 출범과 동시에 다주택자를 비롯해 전방위적인 수요 규제에 들어가면서 '노무현정부 시즌2'라는 지적도 있었으나 결과적으로 현재 주택시장은 집값 상승세를 멈춰 소기의 목표를 달성했다는 평가다.

김현미 국토교통부 장관은 지난해 6월 취임사에서 "서울 강남 등 부동산 시장의 과열 이유를 공급 부족이 아닌 다주택자의 투기적 매매 때문"으로 규정하면서 문 정부의 부동산 정책은 시작됐다.

■8.2대책, 노무현정부 5년치 모두 쏟아내

문재인정부는 출범 이후 부동산 시장 안정과 실수요자 보호를 위한 첫 부동산 정책인 6.19대책을 발표하면서 규제 대상지역을 확대했다. 대출 규제를 받는 조정대상지역을 확대하고 대출규제 강화에 나섰다. 집을 사기 어럽게 만들겠다는 의지를 보인 것이다. 이를 위해 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)를 10%포인트씩 낮췄다.

이어 역대 가장 강력한 부동산 대책으로 평가받는 8.2대책을 발표하며 본격적인 서울 강남 규제에 나섰다. 조정대상지역을 투기지역, 투기과열지구, 조정지역으로 세분화해 차별화된 기준을 적용했다.

주택담보인정비율(LTV).총부채상환비율(DTI) 등 대출 요건은 주택 보유수로 구분해 한층 강화했다. '더 이상 빚을 내서 집을 사지 말라'는 시그널도 명확히 했다. 올해 4월부터 시행된 다주택자 양도세 중과도 이때 발표됐다. 일부에서는 노무현정부 5년 동안 쏟아부은 정책을 이 한 번의 정책에 모두 담은 '종합선물세트'라고까지 표현했다. 시장은 일시에 얼어붙었지만 얼마가지 않아 서울을 중심으로 다시 움직이기 시작했다.

■다주택자 중과에 '똘똘한 한 채' 열풍

문 정부는 같은해 10월 다시 대책을 내놨다. 10.24 가계부채 종합대책이다. 이번에는 추가적으로 중도금 대출한도와 보증한도를 낮춰서 주택담보대출 규제를 강화했다. 이때 예고된 신DTI와 총부채원리금상환비율(DSR)은 이제 본격적으로 도입돼 대출 문턱이 한층 높아졌다. 여기에 분양가 상한제, 양도세 중과 등 카드까지 꺼냈다.

다만, 이 같은 규제책에 대해 시장은 전반적으로 과열된 주택시장을 진정시킬 필요가 있었다는 점은 인정하면서도 무주택 서민들이 집을 살 수 있는 길은 더 좁아졌다는 분석도 나온다.

다주택자를 투기 세력으로 규정하면서 이들을 임대주택사업자로 등록시켜 전월세 시장을 안정시키겠다는 정책도 폈다. 하지만 이는 오히려 '똘똘한 한 채'로 눈을 돌리면서 초양극화를 부추기고 있는 측면도 있다.

■집값 오름세 멈췄지만 서울-지방 양극화

문재인정부 1년 간의 부동산 대책은 서울의 집값을 잡는 데는 성공했지만 여러가지 부작용을 낳았다. 우선 서울 강남의 집값을 잡기 위해서, 다주택자에 정책의 초점을 맞추다보니 오히려 경기권과 지방 집값이 타격을 입는 결과를 낳았다. 일부 지역은 완연한 하락세로 돌아서면서 지난해 10월 이후 줄곧 내리막길을 걷고 있다.

KB국민은행 조사에 따르면 서울 집값은 지난해 말부터 1.0% 안팎의 급등세를 기록했었지만 지난 4월부터는 상승률이 1.0% 이하로 떨어진 상태다. 지난 한해 전국 아파트 매매가 변동률은 2.05%로 안정세를 보이고 있다.

업계 한 관계자는 "문재인정부가 노무현정부의 규제책을 답습하고 있는 것은 분명한데 시장도 그간 학습한 면이 있어서 당장 집값이 크게 떨어지는 일은 없을 것으로 본다"면서도 "당장 매매는 물론 전세 거래도 거의 이뤄지지 않고 있는데 이는 시장 경색이지 정부가 유도한 시장 안정과는 분명 다르다"고 우려를 표시했다.

[e-mail] 김관웅 부동산전문기자