[文 정부 부동산 정책 1년 평가] "'핀셋 정책' 필요" 전문가들 입모아

<下> 주택시장 앞으로 어떻게
이남수 신한금투 부동산 팀장 "일률적인 규제 그만할 때 서울-지방 양극화 부추겨”
양지영 R&C연구소 소장 "거래량 급감.. 침체우려"
함영진 직방 빅데이터랩장 “위축지역에 관심.조치를”

"집값 안정 목표는 확실히 이룬 것 같다. 그러나 과도한 규제로 인한 주택시장 침체도 걱정해야 한다. 특히 이제는 지역별 양극화에 따른 맞춤형 핀셋 정책이 필요하다."

문재인정부 집권 1년차를 맞아 부동산 전문가들은 주택시장의 현재 상황과 향후 필요한 조치에 대해 이 같이 한 목소리를 냈다. 이들은 지난 1년 동안 주택시장 정책이 다소 과격하고 서툴기는 해도 소기의 목적을 이뤘다고 평가했다.

그러나 이 같은 안정적인 흐름은 일시적 현상일 뿐 향후 정책에 따라 주택시장이 다르게 움직일 수 있다고 분석했다.

양극화가 극심한 상황에서 지역별로 추가적인 세밀한 처방이 이뤄지지 않을 경우 자칫 집값이 다시 상승세를 탈 수도 있고, 침체지역에서는 더욱 심각한 문제가 발생할 수 있다는 지적이다.

■과도한 매매거래 침체는 우려

전문가들은 향후 주택시장이 지금과는 다른 방향으로 흘러갈수도 있다는 우려를 제기했다. 과도한 수요 옥죄기로 인한 거래량 감소는 자칫 정부가 의도한 것보다 지나친 결과를 초래할 수 있다는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 9일 "초기에는 정책 실패도 있었지만 지금은 주택시장이 확연한 안정세를 유지하고 있다"며 "갭투자자나 분양권 차익을 얻으려는 투기 수요를 걷어내는데 성공했다고 본다"고 말했다.

함 랩장은 그러나 "어느 한 곳에서 풍선효과나 과열 기미가 보이면 정부가 세무조사나 부양가족조사 등 다소 과격한 조치를 취하다보니 정상적인 수요마저 위축된 면이 있다"며 "정부의 의지가 너무 강력해서 거래동결, 거래관망 수요 증가 등이 장기화되는 것 아니냐 하는 우려도 된다"고 말했다.

■일률적인 규제는 맞지 않아

양지영 R&C연구소 소장은 "다주택자 양도세 중과를 앞두고 팔사람은 이미 다 팔았고, 살 사람도 다 샀기 때문에 주택거래량이 급격하게 줄어들고 있다"며 "지금은 다주택자가 움직일 수 있는 시장이 아니고, 갭투자자들은 전세가율이 내리면서 매물이 늘어날 수도 있어 가격조정이 더 일어날 수 있다"고 예상했다.

주택시장의 극심한 침체를 막으려면 거래가 늘어야 하는데 지금은 살 여력이 있는 사람이 거의 없고, 팔 사람만 많아지고 있다는 진단이다.

양극화가 더욱 심해질 가능성도 제기됐다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 "지금까지 일률적으로 들이밀은 대출, 거래, 세제 등의 규제는 이제 맞지 않는 상황에 왔다"며 "앞으로 주택시장의 가장 큰 이슈는 서울 일부지역은 여전히 견고하게 버티거나 오르고, 수도권 외곽과 지방은 침체가 심해지는 극심한 양극화가 될 것"이라고 지적했다.

■위축지역에도 관심과 조치를

주택정책이 '집값 안정'이라는 목표를 유지하려면 정책에도 변화가 있어야 한다고 전문가들은 지적했다. 공급이 부족한 곳은 공급을 더 늘려 가격 상승세를 막고, 공급이 넘쳐 가격이 내리는 곳은 규제를 완화하는 맞춤형 '핀셋 정책'이 필요하다는 얘기다.

함 랩장은 "올해 하반기에는 입주물량이 상반기보다 더 많아 수도권 외곽의 경우 역전세난 등이 더 심해질수 있어 정부 차원에서 대비를 할 수 있도록 도와줘야 한다"며 "역전세난 등이 우려되는 곳에 대해 '전세보증위험 예보제' 등을 시행하거나 집주인이 보증금을 못빼주면 정부나 금융권이 집주인에게 역전세대출을 해주는 것도 수요자를 보호한다는 측면에서 고려해볼 만하다"고 조언했다.

이 팀장도 "일정기간 공급이 크게 늘었거나 집값이 과도하게 하락한 곳은 정부가 특별관리지역으로 지정해 규제를 풀어주고, 주택시장이 정상화될 수 있도록 별도의 조치를 해야 할 필요도 있다"고 강조했다.

■지역별 맞춤형 '핀셋 정책' 필요

수요가 많은 서울 등의 지역에서는 규제완화를 통한 공급 확대에 나서야 한다는 조언이다. 양 소장은 "서울은 지난 10여년 동안 공급이 워낙 부족했기 때문에 서울과 인접한 신도시 등에서 신규 분양이 이뤄지면 청약 광풍이 부는 것"이라며 "희소성이 있는 데다 혁신적인 평면을 도입하고, 분양가도 저렴해 수람이 몰릴 수밖에 없고, 이로인해 주택시장이 자극을 받을 수도 있다"고 말했다.

이 팀장은 "서울 인기지역의 경우 지금은 규제로 틀어막고 있지만 공급이 제대로 이뤄지지 않으면 2~3년 내 응축된 에너지가 다시 폭발할 수도 있다"며 "재건축 규제를 완화하고, 수도권 좋은 곳에도 택지를 개발해 공급에 나서야 한다"고 주문했다.

주택시장에서 특정 계층을 타깃으로 하는 정책은 선순환을 방해할 수 있다는 지적이다.

함 랩장은 "다주택자를 무조건 몰아붙이기보다는 빠져나갈 통로를 마련해줘야 주택시장에서 매물이 돌고 선순환이 이뤄진다"고 강조했다.

[e-mail] 김관웅 부동산전문기자