[혼돈의 부동산 시장] 부동산시장 세금폭탄에 ‘무릎’

다주택자 양도세 중과 시행 지방·수도권 외곽 얼어붙어
향후 보유세도 크게 오르면 버티던 다주택자 백기 들듯

최근 부동산시장에 찬바람이 본격적으로 불기 시작한 것은 문재인정부 1년간 계속된 주택시장 규제대책이 본격적으로 효과를 발휘하고 있기 때문이다. 부동산업계 전문가들은 시장에 직격탄을 날린 정책으로 다주택자 양도세 중과를 공통적으로 지적했다. 향후 주목해야 할 정책도 '보유세'를 꼽는 등 결국은 세금으로 인한 규제가 가장 큰 영향을 주는 것으로 분석됐다.

■강력한 한 방 '양도세 중과'

23일 업계 전문가들은 시장에 직격탄을 날린 정책으로 다주택자 양도세 중과를 가장 먼저 언급했다. 다주택자들을 억제하겠다는 정책이 '똘똘한 한 채' 열풍으로 이어지면서 지방 및 수도권 외곽의 침체를 불러왔다는 논리다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "다주택자 양도세 중과 발표 이후 팔 사람들은 다 팔았고 살 사람들은 다 산 상황이 됐다.

거기서 양도세 중과가 시행되니 거래절벽이 나타났고, 이후엔 시장이 안 좋아지는 것 같아 팔고 싶어도 양도세 중과 부담이 커서 선뜻 매물을 못 내놓고 있는 것"이라고 지적했다.

또 다른 업계전문가도 "양도세를 중과하면 똘똘한 한 채에 집중하게 되는 게 당연하다"면서 "최근 소형보다 중대형 아파트가 다시 주목받고 지방의 부동산 시장이 침체하는 가장 큰 원인도 양도세 중과 정책"이라고 강조했다.

현 정부는 지난해 첫 부동산정책인 6·19대책을 발표하면서 대출 규제를 받는 조정대상지역을 확대했고 이어 역대 가장 강력한 부동산대책으로 평가받는 8·2대책을 통해 조정대상지역을 투기지역, 투기과열지구, 조정지역으로 세분화했다. 올해 4월부터 시행된 다주택자 양도세 중과도 이때 발표됐다.

지난해 10·24 가계부채종합대책으로는 중도금 대출한도와 보증한도를 낮춰 주택담보대출 규제를 강화하고 신(新)총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR) 도입을 예고했다. 민간택지 분양가상한제와 다주택자 양도세 중과 카드까지 꺼냈다.

아울러 그해 12월엔 다주택자들을 임대주택사업자로 등록시켜 전월세 시장을 안정시키겠다는 정책도 폈다. 이로 인해 임대사업자 등록이 증가하긴 했지만 오히려 똘똘한 한 채의 중요성을 부각시켜 초양극화를 부추겼다는 비판이 나온다.

■보유세 등 세금 문제 예민

향후 부동산정책에서 주목해야 할 부분도 세금과 관련된 '보유세'라고 업계는 보고 있다.

양지영 소장은 "재건축 초과이익환수 부담금도 예상보다 크게 나온 상황이라 재건축시장도 침체된 상황에서, 앞으로 보유세가 얼마나 증가하느냐에 따라서 버티기를 하던 다주택자들이 세금보다는 파는 게 낫겠다는 쪽을 선택할 수도 있을 것"이라면서 "그렇게 되면 시장이 또 한번 크게 출렁일 수 있다"고 내다봤다.

조현욱 더굿경제연구소 부사장도 "향후 정책은 보유세 중과 등 결국 세금이 가장 큰 변수"라고 말했다. 그는 "소위 '로또 분양' 아파트를 막기 위해 재건축 초과이익환수제와 같이 분양 아파트도 초과이익에 대해 세금을 매기는 정책이 고려된다는 말이 있다"면서 "지금은 분양시장만 살아서 주택시장을 떠받치고 있는데, 분양가격 대비 입주가격이 오른만큼 이익을 환수하다면 침체가 예상된다"고 말했다.

정부의 정책이 시장에 큰 영향을 주고 있다는 점에 대해서는 모든 전문가들이 동의했다. 정책을 활용하고 빈틈을 찾아 투자하는 경우도 있지만 결국은 정책에 따라 시장이 맞춰갈 수밖에 없다는 것이다.

조 부사장은 "지금까지 발표된 정책을 잘 관리하는 것만으로도 시장 안정이 가능할 것으로 본다"면서 장기적인 시장변화를 지켜봐야 한다고 조언했다.

[e-mail] 정상희 기자