[알면 돈되는 부동산 상식]

발코니 확장 '합법' 베란다 확장은 '불법'

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확장된 공간, 베란다인지 발코니인지 꼭 확인해야


Q. 얼마 전 빌라 베란다를 확장했다. 그런데 이게 불법이란다. 이행강제금까지 물었다. 베란다 확장이 합법화 됐다고 들었는데 억울하다. 해당 빌라는 서울 용산구에 위치해있다. 기존 세입자를 내보내고 내가 직접 살기 위해 이사와 새로 베란다를 넓혔다. 무엇이 문제인가.

A. '발코니' 확장은 괜찮지만, '베란다' 확장은 불법이다. 둘은 비슷한 것 같지만 엄연히 다른 개념이다.

베란다는 건물 윗층과 아래층의 바닥 면적 차이로 생기는 공간이다. 건물 아래층에 비해 윗층이 작을 경우 아래층의 지붕 일부분이 남게 된다. 이 공간을 활용한 것이 베란다다.

많은 건물을 줄지어 짓다 보면 따닥따닥 붙어 일조권을 침해할 수 있다. 그래서 도면을 설계할 때 건물 벽체를 사선으로 짓기도 한다. 이 때 베란다가 생긴다.

발코니는 건물 거실이나 방에서 바깥쪽으로 연장된 공간을 말한다. 우리가 살고 있는 아파트 세탁실이 위치한 공간이다. 흔히 '아파트 베란다'라고 잘못 표현하는데 정확한 표현은 '아파트 발코니'가 맞다. 발코니는 아파트를 분양할 때 '서비스 공간'이라고 표현하기도 한다. 전용면적에는 포함되지 않지만 실제로 사용할 수 있는 공간이기 때문이다.

발코니는 화재나 재난이 발생할 경우 대피공간으로 이용하기도 한다. 일정 요건만 맞춘다면 확장공사를 해도 불법이 아니다.

주택을 구입할 때 확장된 부분이 베란다인지 발코니인지 반드시 확인해야 한다. 베란다를 확장한 주택은 불법건축물이기 때문이다. 이 부분이 불법으로 걸리게 되면 이행강제금을 내야 한다.

상담을 하다보면 베란다를 불법 확장한 다세대주택을 구입해 이행강제금을 내는 안타까운 사례를 종종 보게 된다.

사실 일반인이 눈으로 봐서는 베란다와 발코니를 구별하기가 쉽지 않다. 이 때 승인된 건축설계 도면을 보면 좀 더 쉽게 확인이 가능하다.

만약 신축건물이 아니라 설계도면이 없다면 해당 건물의 건축물대장을 조회해보라. 단속에 걸린 불법건축물이라면 '위반건축물'이라고 표시돼 있을 것이다. 어떤 부분을 위반했는지도 적혀 있으니 확인할 수 있다.

이도 저도 모르겠다면 건축설계사나 공인중개사 사무실에 문의하면 된다. 반드시 확인하고 안전하게 계약해야 한다는 점만 기억하길 바란다.


부동산 투자시 내가 모르고 선택했을 때 생기는 불이익은 온전히 자신이 책임져야 한다. 그 책임의 크기가 감당하기 힘들만큼 큰 경우도 많다. 따라서 부동산을 사고 파는 과정에서 잘 모르는 부분이 있다면 반드시 전문가 도움을 받아 문제를 사전에 예방해야 한다.

이의상 단희부동산연구소 대표