“초과이익부담금 낼 바엔 일반분양 안해”

일부 고급형 아파트단지
1:1 재건축 카드 만지작
분양가상한제 회피 가능
소형 주택 의무비율도 없어
높은 부담금 등 걸림돌

일부 고급형 아파트 단지들이 초과이익 환수제를 피할 수 있는 1:1 재건축을 통해 수익성 지키기에 나서고 있다.

6일 건설업계 등에 따르면 재건축 초과익환수제가 적용되지 않는 지난해 말까지 관리처분인가 신청을 마치지 못한 재건축 단지들이 초과이익환수제를 피할 수 있는 1:1 재건축 카드를 만지작 거리고 있다.

■초과이익환수 부담 줄여

1:1 재건축이란 일반 분양으로 공사비를 충당하는 대신 현재 세대수와 동일한 세대수로 재건축을 하는 방식이다. 일반 분양을 하지 않아 조합원의 부담금이 늘어나는 대신 조합원이 얻은 이익에서 큰 비용의 부담금이 빠지기 때문에 조합원이 부담해야할 초과이익이 줄어들게 된다. 이로 인해 분양가 상한제를 피할 수 있고, 일반 재건축과 달리 소형 주택 의무 조성 비율도 없다. 즉 1:1 재건축을 통해 단지를 고급화, 명품화 하는 것이 가능하다.

앞서 서울 용산구 동부이촌동에 있는 래미안 첼리투스는 1:1 재건축 방식으로 15층 10개동 460가구를 56층 3개동으로 재건축하며 가구 면적을 40평형대에서 50평형대로 늘렸다. 이를 위해 조합원들은 각각 5억4000만원의 공사비를 내야했다. 해당 아파트 시세는 재건축 전 10억원이었으나 재건축 이후에는 평균 20억원, 일부 층의 시세는 30억원대로 분담금 5억4000억원을 빼더라도 5~10억원 이상의 시세 차익을 거두기도 했다.

부동산 업계 관계자는 "현재 용산구 이촌동 왕궁아파트, 강남구 압구정동 특별계획 3구역, 서초구 반포동 강남원효성빌라, 광진구 광장동 워커힐아파트 등이 1대1 재건축 방식을 추진하고 있다"고 전했다.

■높은 부담금, 조합원 이견은 문제

일반적으로 재건축 조합은 일반 분양을 통해 공사비 일부를 충당하는 반면 1:1 재건축은 대부분을 조합원이 부담하므로 분담금 비용이 크다.

이로 인해 조합원 간에 의견의 일치를 보기가 어려울 수 있다.

부동산114 관계자는 "일반 분양 수익이 없어 조합원간 이견을 좁히기 어렵다"며 "초과이익환수제의 대안으로 1:1 재건축을 하는 사업장이 많지는 않다"고 말했다.

건설업계 한 관계자 역시 "1대1 재건축을 통해서 추후 분양 수익을 거두려는 고급형 단지 아파트들에서 투자 목적으로 하는 경우가 많다"며 "일반적인 재건축 아파트에 적용하기엔 무리가 있다"고 말했다.

[e-mail] 이환주 기자