부동산 부동산일반

'다주택 = 세금폭탄' 갭투자시대 끝났다

윤지영 기자

파이낸셜뉴스

입력 2018.07.08 17:24

수정 2018.07.08 21:12

'종부세 개편'후폭풍… 임대사업자 증가 전망
지방 주택이 처분 '1순위' 서울과 양극화 더 심화될듯
증여·임대등록은 증가 전망
"다주택자들이 강남권 주택은 증여, 강북권 중소형 주택은 주택임대사업자 등록을 통해 세부담을 낮출 것으로 예상된다."

정부가 '종합부동산세 개편안'을 발표한 가운데 올해 하반기 부동산 시장에서는 '3주택 이상 다주택자'의 움직임이 핫 이슈로 떠오를 전망이다. 지난 4월 1일 다주택자 양도세 중과조치 적용에 이어 정부의 종부세 개편안 발표로 세부담이 늘어나자 다주택자들의 셈법이 한층 복잡해져서다. 업계 전문가들은 '다주택자의 임대주택 등록 증가'를 이번 발표로 나타날 수 있는 가장 가시적인 변화로 꼽았다. 다주택자들이 보유주택 처분에 나서면서 '똘똘한 한 채' 우선 순위에 밀린 지방 주택시장의 분위기는 더욱 침체될 것이라는 관측이다. 파이낸셜뉴스는 다주택자들의 향후 움직임과 이로 인한 시장변화를 시나리오별로 예측해봤다.


■다주택자, 임대주택 등록↑

8일 부동산업계에 따르면 전문가들이 공통적으로 꼽은 다주택자들의 향후 움직임은 임대주택 등록 증가다. 동일한 금액의 주택을 가지고 있어도 주택 보유 수에 따라 감당해야 할 세금이 최고 수백만원까지 차이가 나서다. 가령 현재 보유세 854만6400원을 내는 18억원 고가주택 1채 보유자는 오는 2020년 934만9200원을 내야 한다. 80만2800원이 늘어난 셈이다. 반면 6억원짜리 3채를 보유해 총 18억원 상당의 주택을 가진 집주인은 현재 944만7270원의 보유세를 내야 하지만 2020년에는 1260만3680원을 부담해야 한다. 세부담이 315만6410원이나 늘어난 것이다.

집값 상승을 기대할 수 있는 서울은 단기적으로는 개편안 파급력이 덜할 수 있지만 장기적으로는 누적된 세에 대한 부담이 클 수밖에 없다는 게 업계 전문가들의 공통된 지적이다. 정부도 이 점을 염두에 둬 최근 주춤해진 '신규등록 임대사업자수'를 늘리려는 것 아니냐는 해석이 나오는 이유다. 국토부에 따르면 5월 한달간 신규등록한 임대사업자는 7625명으로 지난 3월 신규가입자(3만5006명)의 5분의 1 수준에 불과하다.

■지방-서울 양극화 심화

세부담을 피하기 위한 다주택자들의 발걸음이 빨라지면서 지방 주택시장 분위기는 더욱 침체될 것이라는 전망이다. 최근 '똘똘한 한 채'에 대한 중요성이 높아지면서, 지방과 서울 등 수도권에 주택을 보유한 다주택자들의 우선처분 대상은 지방 소재 주택일 것이라는 판단에서다. 지방 주택시장은 지난해 말부터 꺾인 분위기가 되살아날 기미를 보이지 않고 있다.

김규정 NH투자증권 WM컨설팅부 부동산연구위원은 "예년처럼 주택수를 늘려 투자하는 방식은 불리해진 환경"이라며 "이런 상황에서 다주택자가 전략을 세운다면 '투자성' 측면을 고려해 아파트 가격이 더 많이 올라갈 수 있는 서울 등 수도권 아파트를 선택하지 않겠느냐"고 했다.

■저무는 '갭투자' 시대

주택 보유 자체가 부담이 된 만큼 다주택자들의 '갭투자' 움직임도 둔화될 것이라는 분석이다.
여기에 신규입주 물량이 늘어나 전세가격이 안정세를 보이면서 '역전세난' 우려가 커진 것도 일부 작용했다는 해석이 나온다. 다주택자가 납부해야 할 세금이 늘어난 만큼, 예년보다 자기 자본을 더 많이 투입해 갭투자에 나서기에는 부담이 상당하다는 것이다.
함영진 랩장은 "소형주택 과세특례가 축소되면서 갭투자나 단기 시세차익용 투자도 어려워진 상황"이라면서 "전세보증금을 끼고 집을 구입하는 갭투자는 당분간 금물"이라고 했다.

jyyoun@fnnews.com 윤지영 기자

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