[부동산시장 긴급진단] "서울 집값 연말까지 간다"… 8·2급 슈퍼대책 나와야 꺾일듯

서울시 개발계획 미뤘지만 상승 부추길 불씨는 여전
실수요자 돈줄 묶인 상황.. 11월이면 안정된단
의견도 지방은 여전히 미분양 속출.. 대출 등 규제완화 검토해야

"정부가 내놓을 수 있는 부동산대책은 거의 발표한 데다 한국은행도 자영업 문제 등으로 국내 경제의 불확실성이 커져 기준금리를 올리기가 녹록지 않다. 올 하반기까지는 서울 아파트값 강세가 이어질 것이다."(고준석 신한은행 부동산 투자자문센터장)

초강력 대책으로 평가받는 '8·2 부동산대책'이 발표된 지 불과 1년여 만에 서울 집값이 다시 초강세를 보이면서 대책 효과가 미미한 것 아니냐는 평가가 나온다. 8·2대책 수준의 고강도 대책이 추가로 발표되지 않는다면 집값 상승세는 이어질 것이라는 전망이다.

■강북마저 '후끈'하게 한 개발 기대감

26일 부동산 업계 전문가들은 서울 아파트값 오름세가 전방위적으로 빠르게 확산된 주요 이유로 박원순 서울시장의 '여의도 통합개발'과 '강북 우선개발' 계획 발표를 꼽았다. 각종 기반시설 등에 대한 대규모 개발이 예고되자 가뜩이나 주목받던 여의도와 용산에 높은 개발 기대감을 가진 투자자들이 몰렸다는 것이다.

박 시장이 여의도·용산 개발을 전면 보류했지만 한번 불붙은 상승세는 쉽게 꺼지지 않을 것이라고 전문가들은 입을 모은다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "정부가 각종 대책을 발표하면서 주택시장 관망세가 짙어진 상황이었지만 서울시가 대규모 개발계획을 발표하면서 다시 불을 지른 상황"이라고 진단했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "정부 규제로 상승 여력이 있는 지역을 중심으로만 수요자들이 움직이고 있다"면서 "여의도·용산 통합개발 소식에 강북개발 소식까지 더해지면서 서울 아파트값이 전체적으로 상승할 수 있을 것이라는 기대감이 커졌다"고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "급등한 강남권보다 가격이 낮은 지역들이 일제히 강남 가격을 추격하는 모습"이라면서 "잠시 주춤했던 강남권도 수요 대비 거래 가능한 매물이 부족한 가운데 호가가 강세를 띠며 유동성 유입과 투자거래가 이어지고 있다"고 분석했다.

■올 하반기까지 집값↑

후끈 달아오른 서울 주택시장의 열기를 식힐 '변수'가 없는 한 연내 집값상승 기조는 지속될 것이라는 게 전문가들의 공통된 전망이다. 다만 '지속 시기'를 두고는 의견이 엇갈린다. 정부가 '최후 규제 카드'를 꺼내거나 장기간 높은 호가가 유지되면 매수자들의 거래 움직임이 둔화돼 이르면 오는 11월부터라도 집값 오름세가 꺾일 수 있다는 의견이다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "강북과 한강이남 지역을 중심으로 대형 개발호재가 발표된 데다 전·월세 수요들의 본격적인 이주가 시작되는 가을 이사철이 시작될 예정"이라면서 "올 하반기 신규 물량이 서울에 공급되면 서울 전체 주택 가격을 끌어올리는 역할을 할 수 있다"고 했다. 이어 "다만 정부가 실수요자의 돈줄을 옥죄고 있는 데다 집값도 호가만 오를 뿐 실거래는 늘지 않아 가격상승을 뒷받침하는 데 한계가 있다"며 오는 11~12월께 주택가격이 안정될 수 있다고 덧붙였다.

반면 수급 불균형을 해소할 맞춤형 대책이 나오지 않는 이상 집값 오름세는 장기화될 수밖에 없다는 분석도 있다. 공급량 대비 수요가 높은 서울 주택시장의 특성을 고려해 공급대책이 추가로 마련돼야 한다는 지적이다.

■"지방 시장엔 규제완화 필요"

미분양 우려가 나오는 지방 부동산 시장과 관련, 전문가들은 "지방 맞춤형 정책이 필요하다"고 입을 모았다. 과잉 공급과 제조업 불황까지 겹치면서 지역 부동산 경기가 침체돼서다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "울산과 군산, 거제 등은 지방 제조업의 불황으로 상황이 좋지 않다"면서 "여기에 주택 입주물량 등 공급과잉 우려까지 겹쳐 임대료마저 하락하고, 미분양이 늘고 있다. 당분간 집값 조정이 이어질 수밖에 없을 것"이라고 전망했다.

하강 국면에 접어든 지역 경제상황을 고려해 대출규제 완화와 투기과열지구 지정 해제 등 규제완화 정책이 필요하다는 게 전문가들의 공통된 조언이다.

김 위원은 "초양극화가 심화되는 지역을 중심으로 미분양과 아파트 가격급락에 대한 시장 정상화 방안이 필요하다"면서 "주택시장에 대한 장기적 운영계획 없이는 하강국면이 이어질 것"이라고 경고했다.

양 소장은 "지방 미분양 아파트를 구입할 때 취득세와 양도세를 완화하는 방안도 검토해볼 만하다"고 말했다.

고준석 센터장은 "부산의 경우 조정지역으로 지정된 일부 구는 올랐지만 일부는 아니다"라며 "조정지역으로 지정된 곳일지라도 집값 하락세가 심한 곳은 지정 해제를 하는 것도 한 방안이 될 것"이라고 했다.

[e-mail] 윤지영 정상희 기자