서울 집값 이제 반 내렸다...절반 더 내려야 원상 복귀 수준
"매도자는 서울 불패 신화 믿고 버티고, 매수자는 더 떨어질 거라는 기대감에 눈치를 보고 있어요. 내년에 보유세(종부세)오르고 이달 말에 금리 오르면 매수자들은 더 움츠러들 겁니다." (서울 잠실동 공인중개사무소 대표)
대출을 틀어막고 세금을 대폭 늘린 9·13대책이 '약발'을 받으면서 가격 상승폭이 큰 서울 강남과 마·용·성(마포·용산·성동구)을 중심으로 호가가 1~2억원 정도 하락하고 있다. 전문가들은 서울 아파트 가격이 하락세를 보이고 있지만 지난 한해 상승폭과 비교하면 아직 '절반' 정도 떨어진 것이라고 진단했다. 매도자와 매수자의 눈높이가 다른 만큼 당분간 거래절벽 현상이 지속될 것으로 보인다.
■서울 주요지역 호가 2억원 하락
지난 24일 저녁 KT 통신장애가 덮친 서울 마포구 아현동 일대 공인 중개사무소는 최근 시장 분위기를 반영하듯 적막감이 감돌 정도로 조용했다.
이 지역 대장주로 꼽히는 '마포래미안푸르지오(마래푸)'의 급매물은 현재 1억원 가까이 호가가 하락했다. 매물 문의를 하자 공인중개사무소 관계자는 아파트의 단지와 층수를 특정해서 설명해줬다. 허위매물이 아니라는 뜻이다.
한 공인중개사무소 관계자는 "9·13 대책 이후 호가가 1억원 정도 내렸다"면서 "전용 59㎡는 현재 급매물(호가)이 11억5000만원에 전세 5억5000만원, 114㎡는 급매물이 13억~14억원에 형성됐고, 전세는 6억5000만원에 거래가 되기도 했다"고 말했다.
마래푸 84㎡ 전세는 지난 8~9월 실거래가 기준 최고 8억원에 거래되다 이번에 2억원 가깝게 떨어졌다. 인근에 마포자이 3차 입주 물량과 전세 재계약 시점 등이 가까워진 탓으로 풀이된다.
서울에서 하락세가 가장 큰 강남도 분위기는 비슷하다.
재건축을 앞둔 잠실주공5단지는 매매가 약 2억원, 전세가격은 6000만원 가량 떨어졌다.
잠실동 한 공인중개사무소 대표는 "전용 112㎡(34평)가 19억2000만원에 거래되다 9·13대책 이후 17억4000만원에 나와 있다"며 "매매는 1억8000만원 가량 떨어졌고 전세도 현재 5000~6000만원 가량 하락했다"고 말했다.
■서울 집값 하락 이제 절반 왔다?
전문가들은 거래절벽이라는 이상현상이 해소되기 위해선 서울 기준 20% 정도 가격하락이 필요하다고 분석했다.
실제 부동산114가 분석한 자료에 따르면 지난해 8·2 대책 이후 9·13 대책까지 서울 아파트 가격은 21.65% 상승했다. 마래푸 전용 84㎡의 경우 한때 최고가 15억원을 돌파하고 현재 13억8000만원 수준까지 가격이 떨어졌다. 서울 평균 상승률을 적용할 경우 이 아파트는 12억원이 돼야 급등 전 가격 수준으로 회복하는 셈이다.
집값은 한번 오르면 잘 내리지 않고, 반대로 한번 하락하면 좀처럼 멈추지 않는 경직성이 있는 만큼 어느 정도 선에서 하락을 멈출지가 관건이다. 특히 이달 말 한국은행의 기준금리 인상이 거의 확실시 되고 있고, 내년부터 인상된 보유세가 적용되면 다주택자들의 주택 보유 부담은 더 늘어날 전망이다.
전문가들은 앞서 서울 집값의 비정상적인 급등은 수요 공급에 따른 시장효과라기 보다 심리적인 측면이 크다고 보고 있다.
변창흠 세종대 교수는 "지난 3년간 서울 지역 주택 인허가, 분양, 준공 건수를 보면 앞선 10년 평균과 비교해 각각 2만호, 8000호, 9000호씩 증가했다"면서 "앞선 서울의 집값 급등은 수요 공급 측면보다 심리적 요인과 일부 부동산 상승 세력이 결합한 측면이 크다"고 말했다.
■급등세 멈추자 일부 실수요자 등장
일부 지역에선 집값이 안정세를 찾자 단기투자 대신 장기투자 현상이 속속 등장하고 있다.
직장인 정모씨는 지난달 경기도 수원 인계동에 있는 신반포(한신) 아파트 소형 아파트를 1억2500만원에 매입했다. 재건축을 앞둔 단지로 한 달만에 실거래가가 2000만원 가량 올랐다. 서울에 각종 규제가 이어지면서 인천, 부천 등 비규제 지역까지 투자자들이 관심을 보이고 있는 것이다.
정 씨는 "수도권 외곽이긴 하지만 3년 뒤에 부동산 정책이 바뀌고 하락장을 벗어나면 또 오를 것으로 생각한다."면서 "한동안 집값이 안정세를 보일 것으로 전망되지만 실 거주를 겸해 장기투자 목적으로 구입했다"고 말했다.
이에 부동산 전문가들은 "부동산 시장은 투자자와 실수요자가 공존하고 있는 만큼 정부의 일관된 부동산 정책을 통해 시장에 안정감을 줘야 최근 거래절벽이라는 이상 현상이 해소될 것"이라고 밝혔다.
hwlee@fnnews.com 이환주 기자
※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스, 무단전재-재배포 금지