[J턴의 조건] 규제, 규제, 규제… 무주택자 숨통까지 죈 대출규제 손봐야

'안정과 침체사이' 부동산정책
종합부동산세 등 보유세 대폭 인상..거래세 낮춰 시장 거래 활성화 유도해야
양도소득의 크기에 따라 양도세 부과 등 준공공임대사업자 세금혜택 확대도 필요
무주택·실수요자 위한 금융규제 완화를

건설업계 및 부동산 전문가들은 J노믹스의 부동산정책 방향성에 대해서는 공감하면서도 시장에 활력을 불어넣을 수 있는 '스몰 턴(small turn)'이 필요하다고 입을 모았다. '꽉 막힌' 규제의 상자에 '숨통을 틔울' 활로를 열어야 한다는 주문이다. 거래세 인하, 무주택 실수요자를 위한 주택담대출비율(LVT) 완화, 투기지역 지정과 해제에 대한 명확한 기준 제시가 필요하다는 조언이 나왔다.

■보유세 강화 거래세 인하

보유세(종합부동산세)가 대폭 인상된 상황에서 시장의 거래활성화를 위해 거래세를 낮춰야 할 필요가 있다고 전문가들은 입을 모았다.

채상욱 하나금융투자 연구위원은 1일 "정부 역시 재산세와 종부세를 인상하고 거래세를 낮춘다는 방향"이라며 "단, 주택은 토지나 오피스텔에 비해 이미 취·등록세가 낮아 거래세를 낮추기 위한 방안 마련이 필요하다"고 말했다.

이를 위해 현재 다주택자에게 이중과세되는 양도세 중과를 다주택 여부가 아닌 양도수익에 맞춰 부과하는 방식이 필요하다는 주장이 나왔다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "다주택자라고 양도세를 중과하지 말고 양도소득의 크기에 따라 양도소득세를 부과하면 될 것"이라며 "더불어 민간임대주택 사업자의 경우 준공공임대 형식으로 임대료 인상 자제, 임차인의 거주기간 보장 등 공공목적으로 주택을 활용하면 세금감면 혜택을 늘릴 필요도 있다"고 말했다.

■LTV 등 금융규제 완화

무주택자, 1가구 실수요자 등 소득이 충분한 가구에 대해 LTV 차등적용 등 금융규제 완화가 필요하다는 공감대도 형성됐다.

건설업계 한 관계자는 "무주택자나 1주택자면서 갈아타기 하려는 실수요자에게는 금융규제 완화가 필요하다"고 말했다.

현재 서울 전 지역과 투기지구는 LTV가 40%다. 서울 평균 주택가격이 8억원이라고 하면 대출 없이 4억8000만원이 필요하다.

임 교수는 "소득이 많고 상환 여력이 되는 무주택자 등에게는 명시적으로 LTV를 완화해 줄 수 있을 것"이라며 "이 경우 LTV 기준 전체가 흔들릴 것으로 우려된다면 기존처럼 LTV 규제를 적용하고, 상환 여력에 따라 주택금융보증공사를 통해 추가적으로 대출보증을 해줄 수 있을 것"이라고 말했다.

■정책의 일관성과 기준 필요

부동산정책의 일관성과 규제에 대한 명확한 기준 제시가 필요하다는 의견도 나왔다.

정부는 지난해 다주택자 규제를 발표하면서 주택임대사업자에 대한 세금감면 정책을 도입했고, 이로 인해 사실상 다주택자 규제 정책이 유명무실한 상황이 발생하기도 했다. 이후 9·13 종합부동산대책을 통해 임대사업자에 대한 세금 혜택을 철회했지만 소 잃고 외양간 고치는 격이었다. 더불어 현재 투기지구, 투기과열지역, 조정지구 등 각종 규제지역을 설정하는 기준이나 이를 해제할 수 있는 기준에 대해서 명확한 가이드라인이 필요하다는 조언도 나왔다.

채상욱 연구위원은 "청약 조정지역, 규제지역 선정에 대한 기준근거가 명확한 것처럼 이들 지역을 해제하는 기준에 대한 근거도 공개할 필요가 있다"며 "공무원의 재량이 아니라 시장에서도 규제 지정과 해제에 대한 근거를 알 필요가 있다"고 말했다.

또 지난해 말 정부가 3기 신도시 택지지구를 발표하면서 이에 따른 2기 신도시 주민의 불만 해소 정책이 필요하다는 조언도 나왔다.

건설업계 한 관계자는 "교통대책이 지지부진했던 2기 신도시에 대한 교통인프라 확대 정책과 사회간접자본(SOC) 투자 등에 대한 속도감 있는 대책이 필요하다"며 "업계 전반에 퍼져 있는 극도의 위기감과 침체를 극복하기 위한 정부의 정책이 필요하다"고 강조했다.

[e-mail] 이환주 기자