[올해 부동산 시장 전문가 진단] 주택시장 3대 변수는..경기하락·대출강화·입주폭탄

경제 꺼짐에 전국적 마이너스장..대출규제 옥죄기 당분간 안풀려
서울 송파·강동에서만 1만가구..실수요자 매입보다 청약이 유리
서울-지방 양극화 10년갈수도

올해 부동산 시장 방향을 좌우할 3대 변수로 부동산 전문가들은 △경기상황 △정부규제 △입주물량 등을 꼽았다.

3대 변수로 인해 부동산 시장이 약세를 보일 것으로 예상되는 만큼 실수요자들이 매입을 서두르지 말고 무주택자의 경우 분양시장을, 매입 실익이 없는 다주택자의 경우 임대사업자 등록이나 증여로 절세하는 전략을 취하라고 조언했다. 기존 유주택자는 청약 당첨 확률이 희박하기 때문에 경매나 급매 , 분양 미계약 물량을 살펴보라는 의견도 나왔다.

■부동산 대출규제 예상보다 강력

전문가들은 올해 3대 변수로 인해 전체적인 부동산 시장이 약세를 보일 것으로 입을 모았다. 특히 정부 규제, 그 중에서도 대출 규제가 부동산 시장을 옥죌 것으로 분석했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 2일 "전반적인 주택시장 거래가 둔화되고 저성장 모드가 펼쳐질 것"이라고 전망했다.

지난해 정부의 대출규제가 생각보다 강력한 데다 올해 상반기 저축은행과 여신전문금융회사 등이 총부채원리금상환비율(DSR)을 관리지표로 도입할 경우 부담이 될 수 있다는 지적이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 "전국적으로 마이너스를 보일 것"이라며 경제 꺼짐 등으로 조정이 올 것이라고 예상했다. 반면 박원갑 KB 부동산 전문위원은 "박스권에서 소폭의 등락이 예상된다"면서 "상승하더라도 물가상승률 이상으로 올라갈 가능성이 없으며 하락하더라도 마찬가지"라고 말했다.

■경기악화에 서울 집값도 '흐림'

서울 집값에 대해서도 경기 상황이 좋지 않을 것으로 예상되는 만큼 '약보합' 또는 '하락'으로 전망했다.

함 빅데이터랩장은 "지난해 12월 서울 아파트 거래량이 급감했고 9·13 부동산 대책과 기준금리 인상, 세제개편 등으로 소비심리가 어려워졌다"며 서울은 약보합, 지방은 하락, 전·월세 가격은 조정될 것으로 내다봤다.

심 교수 역시 "서울 집값은 보합 또는 마이너스, 수도권은 약보합, 지방은 마이너스를 보일 것"이라고 전망했다. 심 교수는 특히 "거시 경제가 안좋다는 게 가장 크다"며 "최저임금 인상 등으로 경제가 좋아질 가능성이 별로 없다"고 말했다.

서울에서는 입주물량이 쏟아지는 서울 동남권의 하락폭이 클 것이라는 분석이다.

실제 강동 고덕 그라시움 등을 포함해 올해 송파·강동에서만 1만가구가 쏟아진다. 다만 '똘똘한 한 채'에 대한 선호 속에 증여나 임대 사업자 등록 등의 전략을 통해 '끝까지 버티자'는 분위기가 형성되면서 본격 하락세를 보이기 위해선 시간이 필요할 것으로 보인다.

■서울, 지방 집값 양극화 심화

서울과 지방 집값 양극화가 심화되겠지만 이를 막을 정부대책이 나올 것인가에 대해서는 회의적이었다.

심 교수는 "서울과 지방의 양극화가 계속 심해질 것이며 양극화가 10년간 이어질 수도 있다"고 말했다. 다만 지방 대도시와 제주도, 강릉 등 관광도시 같은 경우 장기적으로 오르며 선방할 수 있다고 예상했다.

권일 부동산인포 팀장은 역시 "정부가 경기부양을 위해 규제를 풀지 않겠다는 논리라서 지방 부동산 부양을 위해 좋은 카드를 꺼내진 않을 것"이라고 예상했다.

올해 20조가 넘는 토지보상금이 풀리면서 집값을 끌어올릴지에 대해서는 부정적인 의견이 대다수였다.

박 위원은 "(토지 보상금은) 별 의미가 없다"고 말했다.

박 위원은 "토지 보상금은 본질적으로 투기성이 강하고 상승장에서 시장을 들쑤신다"며 "투자자들 사이에서 정보전달 속도가 빨라져 집단사고 경향이 강한데 지금은 타이밍을 노리는 시점"이라고 설명했다.

[e-mail] 서혜진 기자