[fn선임기자의 경제노트]양도세 비과세 요건 강화의 역설---최대 피해자는 실수요자

정부 1주택자 양도세 비과세 요건 강화.. "법적안정성 저해하는 조치" 
임대사업자 거주주택 비과세 강화도 "주거이전 자유 침해" 논란 거세

정부가 지난 7일 양도소득세 비과세 요건 강화 등을 담은 세법시행령 개정안을 내놨다. 하지만 시장에선 불만의 목소리가 터져나온다. 제도의 취지와는 달리 실수요자들의 거주이전을 지나치게 제약한다는 게 이유다.

수도권에 건설 중인 한 아파트. 미분양 아파트로 현재 잔여가구를 선착순 분양 중이다.

8일 업계에 따르면 세법개정안은 1주택자라도 2021년 1월 이후 매각하는 경우 보유한지 2년이 지나지 않은 경우 양도세 비과세 대상에서 제외한다는 것이 골자다.

또 임대주택사업자로 등록한 경우에는 거주주택을 팔 경우 2년 거주 요건을 충족했더라도 한차례만 거주주택 양도세 비과세 혜택을 주겠다는 것이다.

■"최대 피해자는 갈아타기 실수요자"
이에대해 시장에서는 아무리 다주택자라 하더라도 해당 주택이 이미 비과세 요건을 충족했음에도 이를 적용하지 않겠다는 것에 대해 "법적 안정성을 저해하는 사실상 소급적용"이라며 크게 반발하고 있다. 익명을 요구한 한 전문가는 "갈아타기 수요자를 비롯한 중산층 실수요자들이 가장 큰 피해를 입게 될 수도 있는 정책"이라며 "이미 비과세 요건을 충족한 주택임에도 이를 인정하지 않는다는 것은 소급적용 논란이 생길 수 있다"고 지적했다. 지방이나 수도권 외곽에서 거주하는 사람이 보다 좋은 지역으로 이사를 가기 위해 살던 집 외에 새로운 주택을 구입할 경우 기존 집이 안팔리거나 개인 사정으로 계획이 달라져 새 집을 팔게 되면 기존 집의 양도세 면제요건도 사라지게 되기 때문이다.

실제 경기 의정부시 외곽에 거주하던 김 모씨는 지난해 5월 서울 동작구 흑석동에 작은 아파트를 하나 더 구입했다. 고등학교 졸업반인 아들이 서울 소재 대학에 합격한데다 자신도 강남쪽으로 직장을 옮길 가능성이 높아 주거지 자체를 서울로 옮기기 위해서다. 그러나 김 씨는 8개월 여가 지난 지금까지 살던 집이 안팔려 고민을 하고 있다. 수도권 지역에 택지지구가 많이 조성되면서 아파트 물량이 많아 김 씨가 살고 있는 오래된 아파트는 매수문의 조차 없기 때문이다. 더구나 정부가 지난해 말 수도권 3기 신도시까지 조성하겠다고 하면서 자칫 살던 집이 안팔릴수도 있겠다는 불안감이 커지고 있다. 김 씨는 만약의 경우 새로 산 집을 다시 매각하는 것도 검토 중이다.

2021년 1월 이후에는 위의 김 씨 사례처럼 상황이 여의치 않아 새로 산 집을 팔면 기존 주택에 대한 양도소득세 비과세 요건도 없어지게 된다. 나중에 상황이 좋아져 새로 집을 구입하더라도 기존 집에 대한 비과세 혜택을 누리지 못하게 돼 이러지도 저러지도 못하게 될 수도 있다는 것이다.

■"주택임대사업자도 거주이전의 자유 침해"
임대사업등록자도 새롭게 고민이 생기기는 마찬가지다. 임대사업자로 등록하면 해당 주택은 의무임대 기간이 끝나고 매각할때 양도세 중과를 받지 않고 주택수에도 산정되지 않는다는 장점이 있었다. 따라서 거주하고 있는 주택을 2년 이상만 유지하면 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있다. 그러나 앞으로는 이같은 혜택은 단 한번만 가능해진다. 만약 등록임대주택을 그대로 유지한채 거주주택을 팔고 다른 곳으로 이사를 가더라도 거주기간과 관계없이 그 주택은 양도세를 그대로 다 내야 하기 때문이다.

업계 한 관계자는 "임대사업자의 경우 이사를 가지도 말라는 것이냐"며 "주거이전의 자유를 세금으로 제한하는 것과 다름없다"고 지적했다.

예를들어 주택임대사업자로 등록하고 해당 주택을 8년 이상 장기임대를 하고 있을 경우 기존 거주주택을 팔고 다른 곳으로 이사가게 될 경우 그 주택 가격이 올라도 나중에 팔 경우 양도세 일반세율(6~42%)을 모두 적용받아야 한다. 더구나 그 사이 주택을 더 구입할 경우는 추가과세(10~20%)까지 더해지게 된다.

이에대해 한 전문가는 "최근 1~2년 동안 다주택자의 상당수가 정부의 정책에 따라 주택임대사업자로 등록했는데 이제와서 세금 혜택을 줄이거나 뺏는다는 것은 너무 심한 조치"라며 "헌법이 보장하는 거주이전의 자유 침해 논란을 부를 수 있다"고 지적한다. [e-mail] 김관웅 부동산전문기자