[제11회 fn 재테크 쇼] 이광수 미래에셋대우 리서치센터 연구원 "집값 흐름 과거와 달라… 하락압력 세졌다"

경기 둔화 우려, 미국 금리인상 등으로 한치 앞을 내다보기 힘든 상황이다. '집값 잡는' 부동산 대책이 잇따라 나오면서 부동산시장도 움츠러들고 있다. 투자자들은 '어떻게 하면 돈을 불릴 수 있을까' 고민하지만 뾰족한 해답은 보이지 않는다. 투자자들의 답답한 마음을 풀어줄 국가대표 재테크 전문가들이 지난달 27일 '제11회 FN 재테크쇼 : 2019년 펀드마을'에 모였다.

"집값도 결국은 수요와 공급이 정한다. 단, 우리나라에서 집값을 움직이는 수요와 공급은 일반적인 수요와 공급이 아니다.

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이광수 미래에셋대우 리서치센터 연구원은 '제11회 FN 재테크쇼 : 2019년 펀드마을'에서 우리나라 부동산 시장이 지난 몇 년간 급등했던 이유로 '투기수요'와 '투기공급'에 의한 시장 왜곡 현상을 꼽았다. 일반적으로 집값을 결정하는 수요를 말할 때 사람들은 흔히 소득, 인구변동, 가구수 변화 등을 떠올린다. 공급은 건설사가 새로 짓는 아파트를 생각한다. 서울 강남의 아파트 가격 인상으로 '공급부족'이 주범으로 지목되지만 지난 몇 년간 서울 강남의 아파트는 증가했다. 이 연구원은 "공급을 볼 때 새로 지어지는 아파트와 함께 거래되는 아파트 물량인 거래 회전율이 중요하다"며 "2018년 9월에 집을 산 사람의 70%가 투기목적의 임대사업자"였다고 지적했다.

다주택을 보유한 투기수요가 집값 하락기에 집값 담합 등으로 거래를 막고, 시장을 왜곡 시키는 것은 현재뿐만 아니라 2005년, 2007년에도 동일했다. 이 연구원은 지난 몇 년간 투기수요와 투기공급이 가격을 결정할 수 있었던 환경에 대해 △금리인상 제한 △높은 전세가격 △낮은 보유세 △임대사업자 등록 증가 △집값 상승 기대감이 있었기 때문이라고 설명했다.

하지만 최근 거래 절벽 현상이 오고 금리인상 압박, 전세가 하락, 보유세 증가, 임대사업자 세금 혜택 축소, 집값 하락에 대한 우려 등 시장이 정반대로 움직이고 있다. 그는 "과거 집값이 오른 것은 투자수요 측면이 큰데 지금 투자수요가 줄고 있다"며 "투자수요 감소의 시그널은 거래량의 감소고 최근 집값 하락과 세금 증가, 전세계약 만기 도래 등 매도 압력이 늘면서 집값 역시 하락압력을 받고 있다"고 말했다.

한 참석자가 "서울은 홍콩이나, 뉴욕 등 다른 선진국과 비교해 상대적으로 더 저렴하고 추가 인상이 가능하다는 전망이 많다"고 묻자 그는 사건의 단면보다 큰 흐름을 봐야 한다고 조언했다. 이 연구원은 "미국 뉴욕의 아파트가 50억원이었는데 강남이 10억원이었다.

지금 뉴욕은 60억원인데 강남은 20억원이다. 수치를 비교할 때는 숫자보다 흐름을 봐야 한다.

그 차이는 줄어들고 있다"고 강조했다.

특별취재팀 김경아 팀장 이정은 김미정 김현정 강구귀 [e-mail] 이환주 기자