민간도 '상한제' 강수 둔 정부… 강남권 재건축 단지 '혼란'

인가 받은 단지 포함 여부 검토
신반포 3차·반포경남 재건축조합 분양 방식 원점에서 재검토
분양가 상한제 적용 시점이 변수

12일 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 제2차 전체회의에 출석한 김현미 국토부 장관이 답변을 하고 있다. 뉴시스

정부가 민간택지에 분양가상한제를 도입하겠다고 밝히면서 강남권 재건축 아파트들이 혼란에 빠졌다. 정부가 이미 관리처분계획 인가를 받은 재건축 단지도 대상에 포함시키는 방안을 검토 중인 것으로 알려지면서 개정안을 발표할 때까지 혼란은 지속될 전망이다.

12일 업계에 따르면 서울 강남구 상아 2차, 서초구 신반포 3차·23차·반포경남 통합 재건축 사업 등 이미 후분양제 채택을 확정했거나 검토하던 단지들이 내부적으로 사업성을 재검토하기 시작했다.

■재건축 단지, 후분양 원점 재검토

신반포3차·반포경남 조합은 12일 "아직 후분양을 하느냐, 선분양을 하느냐 확정된 건 아무 것도 없다"며 "만약 선분양을 하더라도 내년 8~9월에 하기 때문에 결정하기엔 이르다"고 말했다.

또 다른 강남권 재건축 조합 관계자도 "상한제가 실제 도입되면 후분양의 실익이 완전히 사라진다"면서 "이번 정부 임기 내에 과연 분양을 할 수 있을지 의문"이라고 말했다.

현재 주택도시보증공사(HUG)는 주변 시세의 100~105% 수준에서 분양가를 규제하고 있다. 상한제가 도입되면 토지비에 정부가 정한 기본형 건축비를 더해 분양가를 산정해야 한다.

현재 국토부는 분양가상한제 적용 시점이나 범위, 기준 등을 종합적으로 검토하고 있는 중이다.

정부의 갑작스런 민간택지 분양가상한제 도입에 재건축조합은 혼란에 휩싸였다. 이들은 HUG가 분양가를 주변 시세 수준으로 더 낮추기로 하면서 후분양을 유력하게 검토했다. 그러나 정부가 민간택지 분양가상한제를 도입하기로 하면서 진퇴양난에 빠졌다. 일반분양 분양가가 낮아질수록 조합원 부담이 가중돼 사업 자체를 미루자는 말도 나오고 있다.

상아2차, 서초구 신반포3차·반포경남, 강동구 둔촌주공 등 재건축조합은 조합에 보다 유리한 쪽을 저울질 중이다. 후분양 전환을 검토했던 세운재정비촉진지구 내 '힐스테이트 세운'도 같은 이유로 분양 방식을 원점에서 재검토하기로 했다.

■분양가 상한제 적용 시점 '변수'

정부가 분양가 상한제 적용 시점을 현행 관리처분계획 인가에서 입주자모집공고 승인으로 늦추는 방안을 도입하면 상황은 또 다시 달라진다. 이주, 철거 전 단계인 관리처분계획 인가에서는 분양가와 조합원 분담금을 포함해 모든 사업계획이 확정된다. 상한제 적용 시점을 늦추면 분양가와 조합원 분담금을 확정했던 조합들도 이를 조정해야 한다.

이에 관리처분인가를 받고 이주를 시작해 분양을 앞둔 재건축단지뿐만 아니라 사업시행인가를 받기 전 단계의 재건축조합들도 고민에 빠졌다.

안전진단을 앞둔 서울 송파구의 한 재건축단지 조합원은 "안전진단을 받은 다음에 용적률을 포함한 기본계획을 수립하는데 분양가상한제가 도입되면 용적률 300%를 최대로 채워도 사업성이 안 나올 수 있어서 걱정"이라고 전했다.

한 대형건설사 관계자는 "관리처분인가를 받은 단지도 적용한다고 한다면 이주도 안 하고 사업 시행도 안 했을 거라고 조합원들이 분통을 터트린다"며 "분양가상한제에 대해 굉장히 민감한 상태"라고 분위기를 전했다.

[e-mail] 김민기 기자