꼬마빌딩 감정평가 '실효성 논란' 예고

예산 24억으론 평가 제한적
일부만 적용땐 실효성 없어


정부가 내년부터 고가의 비주거용 일반건물, 소위 '꼬마빌딩'에 현행 기준시가 대신 감정평가 방식으로 상속·증여세를 계산키로 했지만 실효성에 의문이 제기되고 있다. 감정평가 비용이 비싸다보니, 국세청이 확보한 예산으론 실제 감정평가를 할 수 있는 꼬마빌딩이 상당히 제한적이기 때문이다. 일부 고가빌딩에 한정적으로 적용하면 '과세형평성'은 결국 그만큼 떨어지게 된다.

4일 국세청과 국회 예산정책처에 따르면 국세청은 일정 금액 이상의 단독주택과 꼬마빌딩의 상속·증여세 계산방식을 현재 기준시가에서 내년부터 감정평가로 변경할 계획이다.

그동안 아파트, 상가, 오피스텔 등에 대한 재산평가는 주변의 비슷한 매매사례에서 확인된 현 시가를 우선 반영했다. 하지만 단독주택이나 꼬마빌딩의 경우 부동산 형태가 제각각이어서 이런 방법을 적용하기 힘들었다. 이를 보완하기 위해 국토교통부의 공시가격이나 국세청 기준시가 등 보충적 방법이 사용돼왔다.

그러나 아파트와 달리 매년 개별 고시되지 않는 꼬마빌딩은 보충적 방법으로도 시세를 제대로 반영하지 못한다는 지적이 있었다. 상대적으로 저평가돼 세금을 적게 내고 있다는 것이다.

정부는 이를 감안해 '상속세 및 증여세법'을 개정, 보충적 방법으로 신고한 고가의 비주거용 일반건물에 대해 감정평가를 새로 도입하기로 했다. 하지만 관련 예산과 감정평가 비용을 감안하면 이마저도 목적 달성이 쉽지 않을 것이라는 관측이 나온다. 예컨대 A건물의 감정평가액이 100억원이라고 가정했을 때 감정평가 비용은 수수료와 부가가치세를 합쳐 1248만원가량 발생한다. 상속세 및 증여세법 시행령은 두 곳 이상의 감정평가액 평균을 시가로 인정한다. 따라서 A건물 1건에 필요한 감정평가 비용은 2496만원(1248만원×2)이 되는 셈이다.


반면 국세청의 내년 관련 예산은 24억2400만원에 불과하다. A건물의 감정평가액과 예산을 대입해보면 내년 한해 동안 100억원짜리 건물은 97.1건에 대해서만 새로운 감정평가 방식을 적용 가능하다는 계산이 나온다. 국세청도 이를 고려해 시가와 계산방법의 괴리가 큰 일부 건물을 대상으로 선별적으로 감정평가를 도입하고 집행에 필요한 감정평가 실시 기준도 마련할 계획인 것으로 알려졌다.

jjw@fnnews.com 정지우 기자