강남 '반값 아파트' 쏟아진다…상한제發 로또청약 광풍 예고

정부가 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)을 비롯한 서울 집값 과열지역에 분양가상한제 확대 적용을 확정했다. 국토교통부는 지난 6일 오전 주거정책심의위원회를 열고 강남4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동을 분양가 상한제 대상 지역으로 선정했다. 사진은 분양가 상한제 대상으로 선정된 서울 송파구 잠실 아파트 단지의 모습. 2019.11.6/뉴스1 © News1 신웅수 기자


© News1 이은현 디자이너


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(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 정부가 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등의 27개 동을 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 지정하면서 분양가 상한제가 본격적으로 시행됐다. 앞으로 이들 지역에서 나오는 새 아파트의 분양가는 현재보다 10%가량 더 저렴하게 나올 전망이다. 주변 아파트 시세와 비교하면 최대 절반 정도의 가격이어서 '로또 청약' 광풍을 예고하고 있다.

◇87개 단지 8만4000여가구 상한제 '타격'…분양가 5~10% 낮아져

국토교통부는 지난 6일 주거정책심의위원회(주정심)을 열고 강남4구 22개동(개포·반포·잠실동 등), 마포구(아현동), 용산구(한남·보광동), 성동구(성수동1가) 등을 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 지정한다고 밝혔다. 분양가 상한제란 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격 이하로 분양하도록 정한 제도다. 최근 분양가가 연일 치솟아 집값 상승을 유발하자, 이를 막기 위해 정부가 내놓은 대책이다.

국토부 자체 집계로 27개동에서 상한제 적용을 받게 되는 재건축·재개발 단지와 일반분양 사업지는 87개단지(8만4000가구) 정도로 추산된다. 이중 강남4구 단지가 74곳에 달할 정도로 강남에 압도적으로 몰려있다. 일반 아파트는 이달 8일 이후, 재건축·재개발 아파트는 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청하면 분양가가 제한된다.

정부는 상한제 적용 지역의 분양가는 현재 주택도시보증공사(HUG)가 주변 시세를 기준으로 관리하는 분양가보다 5∼10% 정도 더 낮아질 것으로 보고 있다. 강남권의 경우 집값이 최근 단기 급등한 상태라 시세와 비교하면 최대 절반가량 싼 '반값 아파트'의 분양이 예고되고 있다.

예로 서초구 반포동 등 강남권 분양가는 현재 3.3㎡당 최고 4800만원대인데, 상한제가 시행되면 4000만원 중반 이하로 떨어진다. 주변 아파트 시세는 3.3㎡당 7000만~9000만원대에 형성돼 있고, 최근엔 1억원을 찍은 단지까지 등장한 상황이다. 새 아파트 분양 시 시세차익이 상당하다 보니 청약 열기는 더욱 심화할 수밖에 없다는 전망이다.

◇공급 얼마나 수반되느냐가 관건, 정부-시장 견해차 커

분양가 상한제 성패의 관건은 지정 지역에서 새 아파트의 공급이 얼마나 수반되느냐에 달려있다. 정부의 의도대로 공급이 원활하게 진행되면, 새 아파트가 계속 저렴하게 공급되면서 기존 아파트값까지 끌어내리는 효과를 얻을 수 있다. 하지만 재건축·재개발 조합이 수익성 악화를 이유로 분양을 미뤄버릴 경우, 공급이 위축되면서 집값이 오히려 오를 수 있다.

시장 전문가들 사이에선 부정적인 전망이 앞선다. 이미 7월 분양가 상한제 예고가 나왔을 때부터, 공급 위축 우려가 확산하면서 신축 아파트 위주로 집값이 많이 오른 상태다. 또 실제 주요 조합들을 중심으로 후분양을 검토하거나, 사업을 재검토하려는 움직임도 나오고 있어 분양이 지연될 가능성이 제기된다.

장재현 리얼투데이 리서치 본부장은 "일반분양가가 내려가면 조합원 분담금이 늘어나기 때문에 사업을 미루려는 조합들이 생길 수 있다"며 "이로 인해 주택 공급이 위축되면 결국 또다시 집값 상승을 야기할 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

상한제 적용을 받지 않는 지역으로 수요가 쏠리는 풍선효과 등 부작용에 대한 우려도 나온다. 양지영R&C연구소의 양지영 소장은 "단기적으로 집값을 잡을 수 있지만, 한정적"이라며 "오히려 동 단위 지정은 지정하지 않은 옆 동 집값이 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있다"고 했다.

공급 위축 우려와 관련해 국토부는 그렇지 않다고 반박했다.
과거 전국적인 분양가상한제 시행 시기에도 금융위기 시기를 제외하면 뚜렷한 공급 감소는 없었다는 것이다.

국토부 관계자는 "서울 정비사업은 대부분 관리처분계획 인가 이후 단계 또는 조합설립인가 이전 단계로 공급 위축 우려가 낮다"며 "관리처분 인가 단지는 6개월 안에 분양하면 상한제 대상에서 제외되므로 오히려 공급이 조기화할 것"이라고 말했다. 이어 "초기 재건축·재개발 사업은 분양까지 오랜 시간이 걸려 상한제로 인한 사업 지연 우려는 낮다"고 덧붙였다.