[분양가 상한제]

가점 70점대, 무조건 청약…낮으면 수도권 노려야

가점 70점대, 분상제 지역 청약 노려야
30~40점대 당첨 확률 낮아 수도권으로 눈 돌려
자금 여력 있으면 5년 이내 신축, 분양권 노려야

[파이낸셜뉴스]정부가 서울 27개동을 분양가상한제 적용지역으로 선정하면서 수요자의 청약전략도 중요해졌다. 전문가들은 청약 가점이 70점대 이상인 수요자는 분상제 적용지역 청약을 노리고, 40점대 미만은 기존 분양권을 구입하거나 5년 이하 준 신축 아파트를 사는 게 낫다는 분석이다.

7일 업계에 따르면 국토교통부 주거정책심의위원회는 지난 6일 투기과열지구 중 서울의 강남 4구를 비롯한 마포구와 용산구, 성동구, 영등포구 8개구 27개동을 분양가 상한제 적용지역으로 지정했다.

올해 연말과 2020년 투기과열지구 내 분양 예정 아파트는 총 52개 단지 6만153가구다. 이번에 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 지정된 분양 예정 아파트 단지는 11개, 2만6917가구다. 이 단지들 중 10월 29일 이전 관리처분인가를 받은 단지의 경우 내년 4월 28일까지 입주자 모집 승인 신청을 하면 분상제를 피할 수 있다. 이에 둔촌주공, 개포주공4단지 등 입주자 모집이 가능한 단지는 내년 4월 안에 분양이 쏟아질 전망이다.

■최소 가점 69점 이상은 돼야
우선 청약가점이 높고 특별공급자격을 갖춘 청약대기자는 분양가상한제 적용 물량을 기다리는 것이 현명하다. 이번에 분상제 지정 지역의 경우 평균 분양가격이 기존 분양가 대비 10~20% 이상 낮아질 가능성이 크다. 현재 분양가 상한제 지정 지역의 분양가 평균 가격은 4935만원선으로 분상제가 적용되면 4000만원 초중반대로 가격이 형성된다. 특히 시세와 비교했을 땐 훨씬 저렴할 것으로 예상돼 큰 시세 차익을 누릴 수 있다. 예컨대 반포의 경우는 최근 ‘아크로리버파크’가 3.3㎡당 1억원대에 거래된 상황이라 ‘레미안 원베일리’가 4300만원대 분양된다면 사실상 3.3㎡당 5000만원에 달하는 시세 차익을 누릴 수 있다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “정부가 명확하게 27개 동을 지정했기 때문에 이 지역 신규 아파트 분양에 관심이 있는 사람 중 가점이 높은 수요자는 무조건 청약을 가야한다”면서 “다만 분양이 언제 될지 모르기 때문에 무주택 등 청약 조건을 유지하면서 청약 일정을 파악해야한다”고 말했다.

현재 서울의 청약1순위 요건은 무주택자, 세대주, 과거 5년 내 당첨사실이 없어야 한다. 또 분양가상한제 지정 지역은 전매기간이 강화돼 환금성에 제약이 큰 만큼 자금 계획도 미리 세워야한다. 무엇보다 당점가점의 경우 최소 69점은 넘어야할 것이라는 분석이다. 청약 가점은 무주택 기간(총 32점), 부양가족수(총 35점), 청약통장 가입기간(총 17점)으로 만점이 84점이다. 청약통장에 가입한지 15년 이상, 부양가족이 6명 이상인 세대주가 무주택으로 최소 15년은 살아야 만점을 받을 수 있다.

이주현 월천재테크 대표는 “서울에 거주하고 나이가 45세 이상에 자녀 2명인 무주택자가 청약가점이 69점인데 그정도는 돼야 청약 커트라인은 넘을 것”이라면서 “가점이 애매한 수요자는 마음을 비우고 눈을 돌리는 것이 낫다”고 말했다.

■분양권 구매나 수도권으로 눈 돌려야
청약 가점이 낮은 수요자들은 서울 청약만 바라볼 것이 아니라 차선책을 택해야된다는 것이 전문가들의 조언이다. 자금 여력이 있는 수요자는 기존의 입주권이나 분양권을 구입하거나 5년 이하의 준 신축 아파트를 사는 게 낫다는 분석이다. 또는 분양가상한제가 적용되지 않는 곳이나 수도권 택지지구 청약도 관심을 가져볼만 하다. 차라리 주택 매도 시기를 45세 이후로 늦추는 것도 한 방법이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “청약가점이 30~40점대로 인기단지 당첨이 애매한 가점자나 앞으로 분양가상한제 사업지의 치열한 청약경쟁을 우려하는 청약자라면 비 분양가상한제 지역이나 수도권 택지지구 청약을 노리는 것이 좋다”며 “분양권이나 입주권 또는 입주 5년차 이내 새 아파트 구입은 차선책”이라고 설명했다.

반면 가점도 낮고 자금 여력도 없는 수요자의 경우 서울만 고집하기보다는 서울과 가까운 수도권 지역으로 가는 것도 나쁘지 않은 판단이다. 교통망이 개선돼 서울과의 접근성이 높은 광명, 성남 재개발 등의 지역을 잘 살펴보는 것도 좋은 방법 중 하나다.

다만 수도권의 경우 교통망 확충 등 교통 호재를 보고 들어갔다가 실제 교통망이 착공이 늦어지거나 안되는 사례가 있어 투자에 주의를 기울여야한다는 지적이다. 또 수도권 중에서도 분양이 많아 공급 물량이 쏟아지는 지역의 경우도 쉽지 않다.

이주현 대표는 “GTX나 자하철 노선 연장 등 교통 호재의 기대감으로 들어갔는데 착공이 잘 안 되는 경우 나중에 집을 팔려고해도 팔기가 쉽지 않다”고 말했다.

kmk@fnnews.com 김민기 기자
민간택지 분양가상한제 적용지역 분양예정 사업지
구시군 읍면동 주소상세 아파트명(조합명) 총세대수
송파구 신천동 20-4번지 잠실진주아파트주택재건축 2,636
서초구 반포동 1-1번지 래미안(신반포3) 2,971
서초구 서초동 1611-1 남양연립가로주택정비사업 55
서초구 서초동 미정 서초주상복합 289
서초구 방배동 818-14번지 아크로파크브릿지 1,111
서초구 방배동 1000-3,4 서초중앙하이츠재건축 108
서초구 방배동 946-5번지 디에이치방배(방배5재건축) 3,080
강동구 둔촌동 170-1번지 둔촌주공재건축 12,032
강남구 개포동 189 개포프레지던스자이 3,343
강남구 대치동 602 대치선경3차(리모델링) 62
강남구 청담동 134-18 청담삼익롯데캐슬 1,230
kmk@fnnews.com 김민기 기자