청약가점 70점 이상 ‘핀셋동’… 40점 미만은 수도권 노려라

분양가상한제 지역 ‘청약 전략’
40점대 미만 수요자들은 ‘차선책’
기존 분양권·준신축 아파트 구매
서울 고집보단 수도권 노려볼 만

7일 오후 서울 송파구의 한 부동산상가에 전세 매물 관련 문구가 게시돼 있다. 뉴시스
정부가 서울 27개동을 분양가상한제 적용지역으로 선정하면서 수요자의 청약전략도 중요해졌다. 전문가들은 청약가점이 70점대 이상인 수요자는 분양가상한제 적용지역 청약을 노리고, 40점대 미만은 기존 분양권을 구입하거나 5년 이하 준신축 아파트를 사는 게 낫다고 분석했다.

7일 업계에 따르면 국토교통부 주거정책심의위원회는 지난 6일 투기과열지구 중 서울의 강남 4구를 비롯해 마포구와 용산구, 성동구, 영등포구 등 8개구 27개동을 분양가상한제 적용지역으로 지정했다.

올해 말과 2020년 투기과열지구 내 분양 예정 아파트는 총 52개 단지 6만153가구다. 이번에 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 지정된 분양 예정 아파트는 11개 단지 2만6917가구다. 이들 단지 중 10월 29일 이전 관리처분인가를 받은 단지는 내년 4월 28일까지 입주자 모집 승인 신청을 하면 분양가상한제를 피할 수 있다. 이에 둔촌주공, 개포주공4단지 등 입주자 모집이 가능한 단지는 내년 4월 안에 분양이 쏟아질 전망이다.

■최소 가점 69점 이상은 돼야

우선 청약가점이 높고 특별공급자격을 갖춘 청약대기자는 분양가상한제 적용물량을 기다리는 것이 현명하다. 이번 분양가상한제 지정지역은 평균 분양가가 기존 분양가 대비 10~20% 이상 낮아질 가능성이 크다. 현재 분양가상한제 지정지역의 평균 분양가는 4935만원 선으로 분양가상한제가 적용되면 4000만원대 초·중반에 가격이 형성된다. 특히 시세와 비교했을 땐 훨씬 저렴할 것으로 예상돼 큰 시세차익을 누릴 수 있다. 예컨대 반포는 최근 '아크로리버파크'가 3.3㎡당 1억원대에 거래된 상황이라 '레미안 원베일리'가 4300만원대에 분양된다면 사실상 3.3㎡당 5000만원에 달하는 시세차익을 누릴 수 있다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 "정부가 명확하게 27개 동을 지정했기 때문에 이 지역 신규 아파트 분양에 관심이 있는 사람 중 가점이 높은 수요자는 무조건 청약을 가야 한다"면서 "다만 분양이 언제 될지 모르기 때문에 무주택 등 청약조건을 유지하면서 청약일정을 파악해야한다"고 말했다.

현재 서울의 청약1순위 요건은 무주택자, 세대주, 과거 5년 내 당첨사실이 없어야 한다. 또 분양가상한제 지정지역은 전매기간이 강화돼 환금성에 제약이 큰 만큼 자금계획도 미리 세워야 한다. 무엇보다 당점가점은 최소 69점을 넘어야 할 것으로 분석됐다. 청약통장에 가입한 지 15년 이상, 부양가족이 6명 이상인 세대주가 무주택으로 최소 15년은 살아야 만점을 받을 수 있다.

이주현 월천재테크 대표는 "서울에 거주하고 나이가 45세 이상에 자녀 2명인 무주택자가 청약가점이 69점인데 그 정도는 돼야 청약 커트라인은 넘을 것"이라면서 "가점이 애매한 수요자는 마음을 비우고 눈을 돌리는 것이 낫다"고 말했다.

■분양권 구매나 수도권으로 눈 돌려야

청약가점이 낮은 수요자들은 서울 청약만 바라볼 것이 아니라 차선책을 택해야 한다고 전문가들은 조언했다. 자금여력이 있는 수요자는 기존 입주권이나 분양권을 구입하거나 5년 이하의 준신축 아파트를 사는 게 낫다는 분석이다. 또는 분양가상한제가 적용되지 않는 곳이나 수도권 택지지구 청약도 관심을 가져볼 만하다.
차라리 주택 매도시기를 45세 이후로 늦추는 것도 한 방법이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "청약가점이 30~40점대로 인기단지 당첨이 애매한 가점자나 앞으로 분양가상한제 사업지의 치열한 청약경쟁을 우려하는 청약자라면 비분양가상한제 지역이나 수도권 택지지구 청약을 노리는 것이 좋다"며 "분양권이나 입주권 또는 입주 5년차 이내 새 아파트 구입은 차선책"이라고 설명했다. 반면 가점도 낮고 자금여력도 없는 수요자의 경우 서울만 고집하기보다는 서울과 가까운 수도권 지역으로 가는 것도 나쁘지 않은 판단이다.

kmk@fnnews.com 김민기 기자