"환매 쉽고 배당수익 높은 리츠 투자, 세제 혜택도 쏠쏠" [제12회 fn재테크쇼(2)]

리츠 부문
남궁훈 신한리츠운용 대표
수익 90% 투자자에게 돌려줘
리츠·부동산 3년 이상 투자땐
배당소득 세율 14→9%로 인하
안정적인 노후자금 운영에 좋아
금융자산 10~20% 리츠 투자를

저성장·저금리 기조, 정부의 부동산 규제 강화에 코로나19 사태까지 겹치면서 투자에 대한 고민은 더 깊어지는 시기다. 고액 자산가는 물론 소액으로 돈을 불려야 할 직장인에게 '투자'는 이제 선택이 아닌, 필수의 영역이 됐다. 'First-Class 경제신문' 파이낸셜뉴스는 당초 4일 'FN 재테크쇼(제12회 펀드마을)'를 개최할 예정이었으나 코로나19의 확산에 따라 '안전'을 위해 '지상 재테크쇼'로 변경했다. 부동산, 리츠, 세제 등 각 영역 전문가 인터뷰를 통해 투자자들의 답답함과 갈증을 풀어주고자 한다.

사진=김범석 기자

"리츠(REITs)는 우량한 부동산을 소액 투자자가 가질 수 있는 유일한 수단이다. 수익의 90%를 투자자에게 돌려준다는 점, 언제든 환매가 가능하다는 점이 매력이다.

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남궁훈 신한리츠운용 대표(사진)는 "퇴직 후 노후자금을 안정적으로 운영하고 싶은 은퇴자, 안정적인 배당을 원하는 직장인이라면 금융자산의 20% 내에서 투자해볼 만한 상품"이라며 이 같이 말했다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본·지분(Equity)에 투자해 발생하는 임대수입, 매각차익을 배당하는 부동산 간접투자 상품이다. 업계에선 리츠 투자에 대해 "커피 한 잔 값에 건물주가 되는 투자법"으로 소개하기도 한다. 게다가 정부가 리츠에 세제 혜택을 확대하면서 리츠의 성장세도 가팔라졌다. 리츠 규모는 2016년 25조원 수준이었으나 2019년 말 기준 50조원에 육박하고 있다. 국내 주식 시장에 상장된 공모 리츠는 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠 등 모두 7개다.

■이익의 90%는 배당으로

남궁 대표는 "상장 리츠는 부동산 가치 상승률보다 안정적인 배당 수익률에 초점을 맞춘다"면서 "이 상품은 중위험·중수익 상품으로 개인 투자자에게 연 4~5% 이상 꾸준히 배당하는 것을 목표로 하기 때문"이라고 말했다. 또 기업들의 경우 미래를 위해 유보금을 쌓아두지만 리츠는 수익을 유보하기보다 이익의 90%를 배당한다는 점에서 매력적인 상품이라고 소개했다.

남궁 대표는 좋은 리츠를 만들기 위해서는 운용사의 역할이 중요하다고 강조한다. 그는 "리츠운용사는 좋은 부동산을 매입한 후에도 부동산 가치를 올리기 위해 연구한다. 무엇보다 우량의 임차인으로 빌딩의 공실을 채우고, 관리서비스를 제공하면서 자산가치를 올리는 것이 중요하다"며 "안정적인 임차인이 안정적인 배당 성과로 이어지기 때문"이라고 설명했다. 투자자들이 좋은 리츠를 고르기 위해서는 공실률과 임차인 구성을 살피는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

실제로 신한리츠운용의 대표 상품인 신한알파리츠 포트폴리오에 담긴 판교의 크래프톤타워(판교알파돔)의 공실률은 제로(0)이다. 용산더프라임타워의 공실률도 3~4%에 불과하다. 신한알파리츠는 이러한 알짜 오피스 빌딩을 기초자산으로 연 6%의 수익률을 내고 있다.

■환매성+시세차익+세제 혜택

남궁 대표는 리츠의 강점으로 환매성을 첫손가락에 꼽았다. 그는 "리츠는 부동산 투자이지만 부동산 펀드와 다른 것은 거래소에 상장돼 거래된다는 점"이라면서 "자산의 가치가 실시간 반영되고 언제든 환매할 수 있다는 점은 투자자에게 매력적인 요소"라고 말했다.

향후 시세차익도 기대할 수 있다. 남궁 대표는 "신한리츠운용은 10년 후 신한알파리츠에 담긴 판교 부동산을 매각할 계획"이라며 "향후 부동산 시세차익까지 투자자들이 나눠가질 수 있게 되는 셈"이라고 설명했다. 이때 물론 주주의 동의를 얻는 절차를 거친다고 말했다. 그는 "향후 리츠에 담긴 여러 부동산을 매각할 경우에 주주총회를 열어서 투자자들이 매각 여부를 직접 결정을 하게 될 것"이라고 말했다.

그러면서 리츠의 투명성을 강조했다. 남궁 대표는 "리츠는 국토부와 금융감독원에서 심사를 받고, 상장 이후 거래소에서 심사 및 검토를 받는다"면서 "상장 이후에도 상장 기업 수준의 회계감사를 받기 때문에 투자자 중심에서 투명한 운영 및 관리된다"고 말했다. 라임자산운용의 사모펀드 사태, 대규모 손실을 부른 해외금리 연계 파생결합펀드(DLF) 사태 등 투자업계 신뢰가 떨어진 이 시점에서 투명성이 보장된 공모리츠 상품에 주목할 만하다는 것이다.

세제 혜택도 강점이다. 정부는 부동산 시장 안정을 목적으로 리츠 활성화를 추진하고 있다. 공모형 리츠나 부동산 펀드에 5000만원 한도로 3년간 투자한 개인의 배당소득에 대해 분리과세하고, 세율도 14%에서 9%로 낮추기로 했다. 현재 연 2000만원 이상 금융소득에 대해 다른 소득과 합산해 누진과세를 하는데 리츠 등의 배당소득은 여기에 합산하지 않는다.

■채권 조달로 더 높은 배당수익 기대

남궁 대표는 정부가 향후 공모리츠에 신용평가제도를 도입하기로 하면서 공모리츠의 자본조달 비용도 낮아질 것으로 내다봤다. 정부는 지난해 9월 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'을 발표하고, 현재 안전한 투자환경 마련을 위한 공모리츠·펀드에 대한 신용평가지수, 수익률지수 개발을 위한 연구용역에 착수한 상태다.

남궁 대표는 "공모리츠가 신용등급을 받는다는 것은 자본시장서 채권 조달이 활발해진다는 의미"라며 "공모리츠는 향후 기업처럼 채권시장에서 회사채 발행으로 이자비용도 아낄 수 있을 것"이라고 말했다. 이어 "저금리 시대에 연 1%대 조달을 통해 자금을 모을 수 있을 것으로 기대한다"며 "연간 이자비용이 싸지는 만큼 배당수익률이 올라갈 것"이라고 강조했다.

그러면서 남궁 대표는 "리츠는 노후자금에 반드시 들어가야 할 상품"이라며 "금융자산 중 10~20%는 리츠로 들고 있는 것을 권한다"고 말했다.

또 배당기일이 다른 리츠를 섞어놓으면 매달 배당을 받을 수 있다는 조언을 곁들였다.

최근 코로나19 사태 등으로 떨어진 리츠의 주가에 대해 묻자 그는 외려 투자 적기가 될 수 있다고 말했다.

남궁 대표는 "주가가 떨어졌을 때 리츠를 사두는 것도 방법"이라며 "리츠의 본질적 가치에 훼손이 없다면 주가가 내려갈수록 배당수익률(주가 대비 배당금 비율)이 올라가기 때문"이라고 설명했다.

[e-mail] 김현정 기자