"복잡해진 부동산 세제 셈법… 매도냐 증여냐 포지션 정할때" [제12회 fn 재테크쇼(3.끝)]

세제 부문
김성희 삼성증권 세무전문위원
조정대상지역 다주택자도
6월까지 양도소득세 중과 배제
자녀에 증여땐 ‘부담부증여’ 활용
60세 이상은 단독 보유가 유리
50세 이상 연금계좌 세액공제
3년간 700만원→900만원 늘어

저성장·저금리 기조, 정부의 부동산 규제 강화에 코로나19 사태까지 겹치면서 투자에 대한 고민은 더 깊어지는 시기다. 고액 자산가는 물론 소액으로 돈을 불려야 할 직장인에게 '투자'는 이제 선택이 아닌, 필수의 영역이 됐다. 'First-Class 경제신문' 파이낸셜뉴스는 당초 4일 'FN 재테크쇼(제12회 펀드마을)'를 개최할 예정이었으나 코로나19의 확산에 따라 '안전'을 위해 '지상 재테크쇼'로 변경했다. 부동산, 리츠, 세제 등 각 영역 전문가 인터뷰를 통해 투자자들의 답답함과 갈증을 풀어주고자 한다.

"취득과 보유, 매각시 수익률을 모두 함께 봐야 하는 것이 부동산 투자다. 부동산 대책을 자세히 살피고, 보유하고 있는 부동산을 매각하거나 증여하는 방법이 이득일지, 보유세나 종합부동산세를 내더라도 추후의 시세차익을 노릴지 고심해야 하는 시점이다.

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김성희 삼성증권 세무전문위원(사진)은 최근 자산가 고객들이 절세를 위해서 가장 고민하는 부문은 부동산 부분이라며 이 같이 설명했다.

김 위원은 "수차례 부동산 대책으로 다주택자 양도세 중과, 조정지역 장기보유특별공제 제외 등 부동산 보유, 매도에 따른 과세 체계가 촘촘해지면서 부동산 자산관리 셈법도 복잡해졌다. 각자의 자산 현황에 따라 계획을 세우는 고객들이 많아졌다"고 말했다.

■상반기 안에 부동산 포지션 정해야

정부가 지난해 12월 16일 새로운 부동산 대책을 내놓으면서 종합부동산세 세율 인상, 종부세 세부담 상한 상향 조정 등 고강도 금융대책이 담겼다. 다만, 다주택자에게 일부 완화적인 대책을 내놓으면서 집을 털어낼 출구를 마련해뒀다는 점이 이목을 끌었다. 보유세 강화와 양도세 중과에 의한 전방위 규제가 매물잠김 현상을 일으켰다는 지적이 이어지자 출구를 마련했다는 평가다.

김 위원은 "올해 6월 말까지는 조정대상지역 다주택자도 양도소득세 중과가 배제된다"며 "특히 10년 이상 보유한 주택의 경우 장기보유특별공제도 받을 수 있다"고 소개했다.

부동산 관련 정책이 급변하다보니 의사결정 미루던 사람들도 올해 이 제도를 활용해야 하는지 고민하면서 배우자 지분 양도나 명의이전, 매도 등 많이 생각하고 있다고 한다. 김 위원은 "12·16 대책에서 추가로 종부세를 강화하고, 공시가격을 시세에 70~80%까지 준하게 현실화하겠다는 방침을 내놓으면서 종부세 과표금액이 높아지고, 재산세도 올라가는 상황"이라며 "보유 중인 주택을 임대로 운용하면서 발생하는 임대소득과 시세차익, 그리고 보유세와 소득세 등을 고려해 포지션을 고민해야 한다"고 강조했다.

서울 등 조정대상지역에 다주택자 중 10년 이상 주택을 보유한 사람이라면 6월 전에 의사결정을 분명히 정해야 한다는 것이다. 김 위원은 "10년 사이의 시세차익이 높아도 장기보유특별공제를 받지 못하고, 양도소득 중과세를 내게 되면 과세 후 차익은 크지 않을 수 있다"고 했다.

■매도 대신 '부담부증여' 활용 가능

매도를 선택하는 대신 자녀에게 증여하는 방법도 고민할 수 있다. 김 위원은 증여세 부담을 줄이려면 '부담부증여'를 활용할 수 있다고 조언했다. 부담부증여는 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출처럼 부채도 함께 이전하는 방식을 말한다. 주택가격에서 부채(보증금·담보대출)을 제외한 금액에 대해서만 증여세를 내게 된다.

만약 시세가 15억원인 주택에 전세보증금이 10억인 경우 자녀에게 부담부증여를 할 경우 보증금을 제외한 5억원에 대해 증여세를 내면 된다. 이 때 증여세는 약 1억원이다. 주택 가격의 추가 상승을 기대해 주택을 매도하기 아쉽다면, 소득이 충분한 자녀에게 부담부증여를 할 수 있다.

김 위원은 "자녀에게 이전한 부채에도 양도세가 붙는다. 만약 이 주택을 최초 3억원에 구매했다고 가정할 경우 차익 12억원에서 증여한 5억원을 제외한 8억원에 대해서는 양도소득세를 내야 한다"고 설명했다.

또 부모가 이전한 보증금이나 대출에 대한 상환 의무는 자녀에게 있기 때문에 국세청에서 이에 대한 사후관리가 이뤄질 가능성이 높다. 지난 2월 21일부터 정부는 부동산 불법거래를 상시 조사하는데 세금 탈루에 대한 조사 대상 중에 부담부증여 방식을 이용한 불법증여가 포함될 수 있다는 것이다.

김 위원은 "전세보증금을 많은 상태에서 이전받을 경우 자녀에게 상환할 능력이 있는지도 평가할 것"이라며 "충분한 소득이 있는 자녀가 있다면 고려할 수 있는 옵션"이라고 말했다.

■부부간 공동보유, 연령대 따라 달라

종부세를 줄이기 위해 부부간 증여도 활발하다. 하지만 연령이 높을 경우 60세 이상부터 '고령자 공제'를 받을 수 있어 단독보유가 유리하다는 조언이다. 김 위원은 "종합부동산세는 공시가격에 대해서 1인 9억원까지 과세가 되지 않는데, 부부가 공동으로 보유하면 1인당 6억씩 면제가 된다"며 "부부간 지분 증여를 통해 공시가 12억원 정도의 아파트를 공동보유하면 종부세를 내지 않게 된다"고 설명했다.

세법상 부부간에는 10년간 6억원까지 증여세를 내지 않아 종부세를 피할 수 있는 좋은 방법으로 꼽힌다. 하지만 60대 이상부터는 '고령자 공제'를 활용할 수 있는데, 이는 주택을 단독으로 보유하는 경우만 활용할 수 있다.

1216 대책에 따르면 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산 공제율이 10%씩 상향 조정됐다. 60대 이상은 70%, 70대 이상은 80%까지 재산세와 종합부동산세 등을 공제받을 수 있다.

김 위원은 "젊은 세대의 경우 공동명의를 기본적으로 하고 있지만 주택을 단독으로 보유했던 5060세대라면 고령제 공제를 고려해 부부간 증여를 하지 않는 것이 나을 수도 있다"고 밝혔다.

■연금계좌 세액공제 등 주목

올해 달라지는 세제 혜택을 살펴보면 연금계좌 세액공제와 공모리츠 배당소득 분리과세가 꼽힌다.

우선 연금계좌의 납입 한도와 세제 혜택이 늘어난다. 3년간 한시적으로 50세 이상 장년층의 연금계좌(연금저축+IRP) 세액공제 한도가 최대 700만원에서 900만원으로 늘어난다. 또 올해부터는 ISA(개인종합자산관리계좌) 만기 자금 전액을 연금계좌에 넣을 수 있게 된다는 설명이다. 연금계좌로 넘기는 ISA 만기자금의 10%에 대해선 최대 300만원 한도로 추가 세액공제도 해준다.

신규 세제상품으로 공모리츠 관련한 배당소득 분리과세도 신설됐다. 최대 5000만원까지 가능하지만 3년간의 락업요건이 있다.

김 위원은 "고액자산가는 소득세가 높아 상품에 대한 수익률 고려할 때 세후 수익률에 관심이 많다"며 "공모리츠 투자금의 최대 5000만원까지 9.9%의 배당소득 세율이 분리과세 되는 점은 분산 차원에서 가지고 있으면 좋을 것"이라고 설명했다.

[e-mail] 배지원 기자