집은 삶이다. 대통령은 '굳이 자기 집을 소유하지 않더라도' 좋은 집을 마련해 주겠다고 했지만 집 없는 사람들에겐 공염불에 불과했다. 정부와 시장이 순환이 아닌 대결을 하게 된 부동산 시장에서 새해 집값과 전셋값은 어떻게 흘러갈까. 파이낸셜뉴스는 권대중 명지대 교수, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장, 두성규 한국건설산업연구원 연구위원, 심교언 건국대 교수, 송승현 도시와경제 대표, 이상우 인베이드투자자문 대표, 이창무 한양대 교수, 함영진 직방 데이터랩장(가나다 순)과 함께 내년 부동산 시장을 짚어봤다. 집값은 전원 '오를 것'으로 전망했다. 얼마나 오를 것이냐에 대해서는 5~10% 사이에서 의견이 모였다. 차이는 있겠지만 2020년의 재현이라는 게 중론이다. 저금리 기조로 인한 과잉 유동성과 공급 부족이 구조적 변수로 지적됐고, 두 변수 모두 2021년에도 변함없이 이어질 것으로 봤다. 변창흠 장관이 이끌 국토교통부 2기의 정책은 1기인 김현미호의 기조를 이어받을 것으로 이들은 예상했다. 양도세 완화를 통한 다주택자 퇴로 확보, 임대사업자 제도 부활 등 기존 정책을 뒤집을만한 '게임체인저' 정책은 나오지 않을 것으로 전망됐다. 공급에 열을 올리겠지만 '공공' 브랜드가 워낙 강력해 시장 기대를 충족시켜 주지 못할 것으로 전문가들은 판단했다. 시장을 돌릴 수 있는 방법은 재건축·재개발에 민간이 담당할 여력을 보장해 정상화시키는 것이라고 입을 모았다.
―새해 집값 전망을 해달라. 그 이유는 무엇인가.
▲함영진=전국 및 서울 모두 3~5% 상승률을 예상한다. 풍부한 유동성 장세가 유지되고 있고 아파트 입주물량은 22만가구로 전년에 비해 16% 정도 감소할 전망이다. 특히 전세가격 불안이 매매가를 받쳐주거나 상승을 이끄는 양상이 이어질 것으로 예상된다. 소상공인을 위한 3차 추경과 3기신도시 토지보상금 유입 등 시장의 부동자금이 풍부한 상황에서 부동산 자산을 대체할 대체 투자처 부재도 지속되고 있다.
▲두성규=작년 수준 이상으로 상승할 것이다. 올핸 두자릿수 상승률을 보일 것이다. 전세가격 상승기조가 장기화되며 다시 매매시장을 떠받치거나 갭투자로 활용되고 있다.
▲이상우=올해 서울은 9.9% 상승할 것이다. 참고로 작년 KB아파트 기준 서울 평균매매가 상승률은 21.35%로 계산된다.
▲송승현=올해 통화량 증가속도가 작년 이상일 것으로 보여 주택시세 상승률도 작년 상승률에 근접할 것이다.
―올해 집값의 최대 변수는 무엇으로 보고 있나.
▲이상우=코로나 화이자 백신접종 규모와 시기, 서울시장 보궐선거다. 백신개발과 보급에 따른 경기 회복이 부동산 시장 구매력의 변수가 될 수 있다.
▲송승현=백신 개발 이후 코로나 진정세에 따른 미국 양적완화 조절시기로 본다.
▲함영진=주택 임대차 시장 불안 강도와 코로나 극복 여부와 경기변화, 그리고 기준금리 변화다. 코로나 극복 이후 인플레이션 부작용을 줄이기 위한 유동성 회수 차원의 금리인상 단행될 시기가 언제인지 지켜볼 필요가 있다.
▲두성규=공급 부족이다. 올해엔 낡은 주택, 새 주택 다 부족하다. 입주물량도 줄어든다. 그나마 하반기 사전청약이 예정돼 있는데 립서비스 수준일 것이다.
▲권대중=정부 정책이 가장 큰 변수다. 현재 저금리로 유동성 자금이 대거 풀려있는 상태에서 공급 물량은 부족한 상태다. 당장 들어갈 집이 없으면 집값은 오를 수밖에 없다.
▲심교언=정부 정책이다. 작년에도 상반기에는 부동산 시장이 비교적 안정적이었는데 하반기 새 임대차법이 나오면서 집값이 갑자기 폭등했다. 서울의 경우 서울시장 보궐선거가 관건이 될 수 있다. 야당 후보는 재개발·재건축 규제를 풀겠다는 신호를 시장에 던질 거다. 시장 참여자들의 기대는 올라가게 되는 거다. 다만 야당 인사가 선출될 경우 국토교통부와의 마찰이 생겨서 시장이 더 혼란스러워질 우려는 있다.
―전월세 시장 전망 어떻게 보는가.
▲김규정=서울 입주 감소로 수급 불균형이 계속될 것이기 때문에 어려움이 이어질 것으로 전망한다. 특히 신규 계약 가격이 오르는 건 막기 힘들 것 같다.
▲권대중=전월세 가격은 상·하반기 모두 상승세일 것으로 예상된다. 매매시장보다 더 오를 것이다. 5% 이상. 매매시장이 정상화되지 않으면 전월세 시장도 불안할 수밖에 없다. 공급 부족이 가장 큰 이유다. 매매시장의 불안정성이 계약갱신청구권제 등과 결합돼 전월세 시장으로 전이되는 영향도 있다.
▲이창무=계속 상승세일 것으로 보인다. 계약갱신청구권이나 전월세상한제의 영향은 단발성으로 초기에 끝나는 게 아니다. 누적돼 나타난다. 계속 집을 찾지 못하는 인구가 늘어나게 되면 전세뿐 아니라 월세도 종부세 인상과 맞물려 동반상승할 여지가 크다.
▲함영진=3기신도시 청약대기 수요에, 보유세 등 과세 강화에 대한 임대인의 임차인에 대한 세부담 전가 우려가 있어 임대차 시장의 가격불안은 지속될 가능성이 있다. 특히 아파트 입주량이 급감하는 울산, 광주 등을 중심으로 한 지방지역의 전세가격 불안 양상의 전이가 우려된다.
―종합부동산세 등 새해 오르는 부동산 세금이 시장에 미치는 영향은.
▲권대중=고가주택은 영향을 받을 수 있다. 6월 1일 기준 세금 부과 예고돼 5월 말쯤 다주택자 매물 일부가 나올 텐데, 그 물량도 몇만가구가 아니다 보니 공급에 크게 일조하는 수준은 아닐 것이다.
▲이창무=종부세는 매매가 안정보다 전월세 가격을 상승시키는 효과가 더 클 것으로 예상된다. 의도했던 정책 효과가 나지 않을 가능성이 큰 것이다. 아울러 양도세를 묶어놓은 상황에서 다주택자 매물도 얼마나 나올지는 모르겠다. 그것마저도 현 공급 대란 상황에서 큰 도움이 될 정도는 아닐 것으로 본다.
▲함영진=규제지역 다주택자 양도세 중과세율이 늘어날 전망이라 다주택자의 주택 추가 구매를 제지하는 효과는 있을 것이다. 그러나 전세가격 불안과 중저가 지역의 매매 키 맞추기로 주택가격이 쉽게 조정되지 않는 현상이 지속되고 있어 과세 강화로 인한 매물 출회를 기대하기 쉽지 않을 것이다.
―변창흠호 출범이 집값을 안정화 시킬 것으로 기대할 수 있을까.
▲권대중=조건이 있다. 양도세를 낮춰서 다주택자가 집을 팔 수 있는 환경을 조성해야 한다. 그런데 이번 정부는 그러한 의지가 약해 보인다. 또 세금 문제는 국토부 장관이 아니라 기획재정부 장관이 결정해야 하는 사항인데, 정부의 부동산 정책 기조가 바뀌지 않은 상황에서 부처 간 협의가 잘 될지도 의문이다.
▲이창무=규제를 풀어야 한다. 시장이 돌아가게 만들어줘야 한다는 뜻이다. 임대시장이든 매매시장이든 주택 시장의 모든 문제를 공공이 해결할 수는 없다. 민간에서 담당할 재건축·재개발을 억제하고, 공공이 전면에 나서면 경쟁을 심화시킬 뿐 완화를 기대할 수 없다. 분양가상한제 등 규제를 털어내길 바란다.
▲김규정=공공에 방점을 두지 말고 민간을 독려해야 한다. 시장이 요구하는 것은 공급에서 민간과 공공의 균형감이다. 변창흠호는 현재까지는 '공공' 주도 제도다. 시장 기대감을 얻기 어렵다.
―정부는 '내 집 마련'과 '임대주택'을 함께 간다고 한다. 공공정비사업으로 도심 내 주택 공급 추진할 때 부작용은 없나.
▲권대중=토지임대부주택을 도입하거나, 임대주택을 지어 공공참여재개발 사업을 활성화시킬 가능성이 높다. 공공참여 도시환경정비 사업에 나설 수도 있다. 3기 신도시의 경우 토지임대부주택에 환매조건부를 도입할 여지가 크다.
▲이창무=도심지 역세권 고밀 주택 개발은 말을 뱉었으니 진행은 할 것이다. 하지만 만만치 않은 비판 여론에 직면할 가능성이 있다. 역세권을 500m로 지정하면 서울시 전체가 해당된다. 즉, 역에 가까운 곳은 개발 여력이 없어지고, 먼 곳에 위치한 넓은 대지가 개발될 것이다. 역세권 고밀 개발이 아닌 비역세권 고밀 개발이 돼버리는 셈이다.
▲심교언=본류인 재건축·재개발 사업을 놔두고 비주류 사업만 건드려봐야 한계가 있다. 게다가 그 지역에 살고자 하는 사람들의 숫자는 한정적이다. 지금 집값 끌어올린 곳은 강남이나 마용성(마포·용산·성동구), 1000가구 이상 대단지 아파트들이다. 특히 역세권을 500m로 설정하게 되면 서울시 대부분 지역이 포함돼 난개발이 대대적으로 일어날 우려도 있다. 또 주차 문제, 소방차 진입 문제도 불거질 거다.
―재건축·재개발 등 정비사업 분야는 어떻게 진행될 것으로 보나.
▲김규정=민간 공급을 확대할 만한 변수가 나오면 좋겠다. 사실 지금도 초과이익 환수 시스템이 작동하고 있다. 그런데 이걸 사업이 되기 전부터 너무 '공공'을 강조하다 보니 시장 거부감만 커지고 있다.
▲송승현=공급량 증가 없는 공급가격 규제에 기반한 임대정책이 나올 것이다. 전면철거형 재개발·재건축 규제가 유지될 것으로 예상한다. 작년처럼 공공주도 소규모 정비사업이 활성화될 것으로 본다.
▲함영진=수요억제책과 함께 충분한 공급확대책의 병행이 필요하다. 민간 매입임대사업자의 과세혜택을 축소하거나 사업자제도를 폐지해 민간 임대주택공급이 줄어들었다. 이 간극을 메울 공공임대 공급 확대가 필요해 보인다. 또 재건축과 재개발 등 정비사업간의 규제도 형평에 맞지 않다. 이를 완화하고 공공정비사업의 인센티브를 확대해 서울 도심 내 정비사업을 위한 공급확대책이 필요하다.
▲이창무=시장에서 돌아가지 않는 입지를 억지로 만들어 얼마나 효과를 낼지는 의문이다. 역세권 고밀개발도 2015년부터 나온 개념이다. 시장이 바뀔 때마다 시도했지만 효과를 보지 못했다. 다만 변 장관이 시장을 모르는 인물이 아닌 만큼, 실질적인 시장 상황을 인정하고 정책적인 선택을 하기 바란다.
psy@fnnews.com 박소연 기자 , 김태일 인턴기자
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