GTX 호재로 인근 집값 들썩… 창릉지구도 고분양가 불보듯

12월 사전청약 앞두고 논란 예고
주변시세 60~80% 분양가 적용해도
3.3㎡당 2475만~3300만원 추정
분양가 산정 고무줄 기준도 문제

3기 신도시 중 하나로 오는 12월 사전 청약을 앞둔 경기 고양시 창릉지구 부지 인근의 덕양구 도래울로 일대의 아파트 단지 전경. 사진= 김준혁 인턴기자

3기 신도시 등 최근 사전 청약에 들어간 신규 공공택지에서 고분양가 논란이 불거진 가운데 오는 12월 사전 청약을 앞둔 경기 고양 창릉지구에서도 같은 논란이 재현될 우려가 커지고 있다. 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선의 창릉역 신설 최종 확정과 간선급행버스체계(BRT) 도입 등 대규모 교통 호재로 인근 집값이 과열 조짐을 보이고 있어서다.

■창릉지구, 평당 3000만원 넘나

1일 국토교통부와 부동산 업계에 따르면 지난 달 인천 계양지구부터 시작된 3기 신도시 사전 청약이 오는 10월(2차)과 11월(3차)을 거쳐 12월(4차) 고양 창릉지구로 이어진다. 창릉지구는 약 3만8000호가 공급되며, 이중 올해 사전청약 물량은 1700호(신혼희망타운 600호)다. 사전 청약이 이미 시작된 인천 계양지구와 택지지구인 성남 복정1지구, 의왕청계2, 위례 등에서 고분양가 논란이 제기된 가운데 창릉지구에서도 같은 논란이 반복될 조짐이다.

GTX-A 노선 창릉역 신설 최종 확정, BRT 도입, 신분당선 서북부 연장 가능성 등 교통 호재가 주변 집값 상승의 기폭제로 떠오르고 있기 때문이다.

지난해 12월 당초 계획에 없던 GTX-A 노선의 창릉역 신설안이 3기 신도시(남양주 왕숙, 고양 창릉) 광역교통개선대책을 통해 발표되면서 인근 집값이 급등한 바 있다.

최근 고양 창릉지구 부지 인근의 고양 덕양구 원흥동일스위트(전용 84㎡)는 지난해 말 대비 최대 2억원 이상 오른 10억5000만원에 거래됐다. 단지 같은 면적의 호가는 최대 15억원까지 나온 것으로 전해졌다.

최근 호가를 기준으로 3.3㎡당 분양가를 계산하면 약 4125만원 수준으로 추산할 수 있다. 정부는 3기 신도시의 공공분양 분양가를 주변 시세의 60~80%로 책정해 공급할 계획이다. 이 금액을 60~80%로 적용하면 3.3㎡ 당 약 2475만~3300만원으로 추정된다. 전용 51㎡에 적용하면 추정 분양가는 약 3억8000만~5억원, 74㎡는 약 4억9700만~7억3900만원으로 계산된다.

이런 가정 아래 추산된 전용 74㎡의 최대 분양가는 고양 창릉지구 부지 인근 도래울파크뷰의 실거래가와 크게 차이가 나지 않는다. 같은 면적의 도래울파크뷰 최근 실거래가는 7억5000만원이다. 1차 사전 청약 때의 고분양가 논란이 반복될 수 있다는 우려가 제기되는 이유다.

함영진 직방 데이터랩장은 "인천 계양과 남양주 진접의 경우 추정 분양가는 인근 실거래가와 비교해 100%를 넘는 경우도 있었다"며 "인근의 기분양한 민간 분양가와 비교했을 때 90% 정도 수준이라도 수요자들 입장에선 고분양가 부담을 가질 수 있다"고 말했다.

■고무줄 기준에… 분양가 더 오를 듯

정부가 밝힌 분양가 산정 기준인 '주변 시세'의 개념이 명확하지 않은 점 역시 고분양가 논란의 또다른 원인으로 지적된다. 아직 주변 시세에 반영되는 지역의 반경, 비교 대상 주택의 범주 등에 대한 명확한 기준은 없다. 이 때문에 중저가 아파트 대비 분양가가 비싸다는 일각의 지적과 정부의 표본이 첨예하게 엇갈리고 있다.

국토부 관계자는 "'주변 시세'라는 것이 법적으로 정해져 있는 개념이 아니기 때문에 애초에 정해진 기준은 없다"며 "여러 개의 합리적인 비교 대상을 정해 표본으로 반영하고 있다"고 말했다.

사전 청약이 이뤄진 단지를 중심으로 호가가 오르고 있는 점을 감안할 때 2~3년 뒤 본청약 때는 분양가가 더 오를 것으로 예상된다.

정부는 "건축비 상승 등으로 분양가 조정 가능성이 있다"며 물가 상승률 수준으로 변동 폭을 최소화할 계획이라고 밝힌 바 있다.

[e-mail] 김서연기자 김준혁 인턴기자