서울 올 입주 10년만에 최저… 전세난 잡을 ‘파격대책’ 시급

역대 두번째 최저물량 2만520가구
계약갱신청구권 만료기간 다가와
신규 계약 세입자 부담 더 커질듯
"5% 이내 인상시 실거주 1년 인정
1주택자에만 적용돼 효과 제한적"

올해 서울 아파트 입주 물량이 최근 30년새 역대 2번째로 낮은데다 지난 2020년 시행된 계약갱신청구권 2년 만료까지 겹치면서 전세난 우려가 높아지고 있다. 이를 의식해 정부가 상생임대인 인센티브 제도와 전세형 매입임대주택 공급 등 완화 방안을 내놨지만 전세 매물 출회를 유도하기엔 효과가 떨어진다는 지적이다.

■올 입주물량 역대 2번째로 적어

4일 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만520가구(임대 포함 총 가구수)로, 1990년 통계를 집계한 이래 최저였던 2012년 2만336가구 이후 역대 2번째로 낮은 물량이다. 경기도는 2017년 이후 최근 5년 간 가장 낮은 입주 물량인 10만8578가구가 집들이를 시작한다. 반면 인천은 수도권에서 유일하게 입주 물량이 지난해(1만9258가구)보다 대거 늘어나 3만7799가구가 입주한다.

입주물량 부족은 통상 전세 물량 수급과 직결된다.

신축 아파트를 분양받았지만 자금력이 부족한 집주인들이 전세를 통해 자금을 조달하기 때문이다. 2019~2020년 5만 가구에 육박하던 입주물량이 지난해 3만2012가구로 줄어들며 전세난이 심화됐던 점을 볼 때, 올해는 그 여파가 더욱 커질 가능성이 높다.

더욱이 올해는 2020년 7월 말 시행된 계약갱신청구권 만료 기간(2년)이 지나는 오는 8월부터 신규 계약을 진행하는 세입자들의 부담이 더욱 커질 전망이다. 지난해 전국 아파트 전세가격은 10.89%나 오르며 2020년 전세가격 상승률인 7.30%보다 높았기 때문이다. 신규 전세계약을 체결할 땐 2년 간 급등한 전세가격을 세입자가 고스란히 떠안아야 할 판이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "올해는 신규 입주물량 감소와 계약갱신청구권 만료와 더불어 매매가격 보합세로 매매 대신 전세를 택하는 수요 증가 등으로 임대차 시장 혼란이 더욱 가중될 수 있다"고 우려했다.

■"집주인 권리 강화 등 파격 대책 시급"

정부는 올해 전세난을 대비해 최근 상생임대인 인센티브 제도를 내놨다. 갱신 계약뿐 아니라 신규 계약에도 전세보증금을 5% 이내로 인상할 경우 양도소득세 비과세 특례 적용을 위한 실거주 1년 인정 등이 골자다. 이 제도는 지난해 12월 20일부터 올해 12월 31일까지 한시적으로 운영된다. 한국토지주택공사(LH)도 지난해 12월 23일 입주자모집 공고를 한 전세형 매입임대주택 1366가구에 대해 지난 3일부터 청약 접수를 시작했다.

정부가 전방위 대책 마련에 나서며 전세난 대응에 나섰지만 부동산 전문가들은 임대차 시장에 미치는 효과는 제한적이라고 입을 모았다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "실거주 1년 인정에 대한 메리트는 분명하지만, 지금 집주인들에게 더 매력적인건 대선 후보들의 공약"이라고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "상생임대인 인센티브는 결국 본인 집을 임대주고 본인도 임대로 살고 있는 1주택자들에게만 적용돼 다주택자 매물을 시장에 출회하는 데 제한적"이라고 지적했다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 "세입자 보호 위주인 임대차3법에서 집주인들의 권리를 넓혀줄 필요가 있다"며 "시간이 오래걸리는 재개발보다는 소규모 재건축과 가로주택정비사업 등에 용적률 상향, 층고 완화, 건축비 지원을 통해 사업 활성화를 모색해야 한다"고 조언했다.

[e-mail] 김동호 기자