서울 오피스 임대료 최고가 찍어도… 빈 곳이 없다

A급 오피스 2분기 공실률 3.9%
작년부터 하락세… 13년만에 최저
공급까지 제한돼 ‘임차경쟁’ 심화
월평균 임대료 3.3㎡당 11만원선
한 분기만에 역대 최고가 갈아치워
강남·여의도권역 12% 가까이 상승

서울 오피스 공실률이 13년여 만에 최저치로 떨어졌다. 스타트업 등 창업 활성화와 본격적인 엔데믹 시대로 오피스 임차 수요가 크게 늘어났기 때문으로 풀이된다.

20일 글로벌 부동산 서비스 회사인 존스랑라살(JLL)코리아가 발행한 '2022년 2분기 서울 A급 오피스 시장 동향' 보고서에 따르면 올해 2·4분기 서울 강남·여의도·광화문(종로) 등 주요 지역 A급 오피스의 공실률은 3.9%로, 2009년 3·4분기(3.3%) 이후 최저 수준으로 조사됐다. 2·4분기 서울 A급 오피스 공실률은 직전 분기의 5.5% 대비 1.6%p 낮아진 수준으로, 자연 공실률(5%)보다 낮은 공실률을 기록했다.

서울 주요 지역 A급 오피스 공실률은 코로나19 확산세가 심화됐던 2021년 1·4분기 15.4%까지 치솟은 이후, 같은 해 2·4분기 12.4%, 3·4분기 10.8%, 4·4분기 8.0%에 이어 올해 1·4분기엔 5.5%까지 떨어져 하락 곡선을 그리고 있다. 특히 서울 강남권역의 공실률은 0.4%로, 10년 만에 최저치를 기록했던 지난 분기와 비슷한 수준을 나타냈다.

JLL코리아는 "공실이 없고 공급까지 제한적인 상황에서 임차 수요는 오히려 더욱 견조해져 강남 내 임차 경쟁이 심화되는 상황"이라며 "강남권역 내 임차 가능한 면적이 줄어들면서 강남의 수요가 타 권역으로 이동하고 있다"고 설명했다. 실제 올해 2·4분기 케이스퀘어 강남2 빌딩이 강남권역에 준공되면서 약 2만1930㎡(6634평)의 오피스 면적이 공급됐지만, 준공 이전 공실이 전면 해소돼 해당 권역의 공실률에는 전혀 영향을 주지 않은 것으로 분석된다.

광화문·종로 등 도심권역은 1·4분기 대비 1.7%p 하락한 7.1%의 공실률을 기록했다. 시장에선 광화문 등 도심권역의 공실률이 올해 말에 자연공실률 수준으로 떨어질 것으로 보고 있다. 여의도권역은 2·4분기에 전분기(7.3%) 공실률의 절반 수준까지 하락한 3.7%를 기록했다. 일례로 파크원은 2020년 공급 이후 빠르게 공실이 해소돼 타워1의 경우 현재 5%가량의 공실만 남은 상태다.

송승현 도시와경제 대표는 "엔데믹이 본격화되면서 오피스에 대한 수요가 급격하게 늘어나고 있다"면서 "최근 수요가 급증한 공유오피스들의 전대 방식이 임대료를 끌어올리는 부분도 있다"고 설명했다.

실제로 서울 주요 지역의 공실률 하락은 임대료 상승으로 이어지고 있다. 서울 오피스 시장은 3대 권역에 내년까지 신규 공급이 없는 상황에서 당분간 임대인에 우호적인 시장이 지속될 수밖에 없기 때문이다.

서울 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 3.3㎡당 11만1300원으로 또다시 역대 최고 임대료를 경신했다. 지난 분기 3.3㎡당 10만2592원였던 실질임대료는 한 분기 만에 최고가를 갈아치웠다.

특히 2·4분기 들어 3대 권역의 공실률이 5% 미만으로 진입해 실질임대료는 전분기 대비 8.5%나 상승했다. 강남의 월 평균 실질임대료는 3.3㎡당 12만2500원으로, 전분기 대비 11.8% 상승했다. 광화문 등 도심의 월 평균 실질임대료도 3.3㎡당 11만2100원으로 전분기 대비 10.7% 상승했다.

지난 분기 10만원대를 기록한 후 한 분기 만에 11만원대로 진입한 것이다. 또 여의도권역의 월 평균 실질임대료는 3.3㎡당 9만3700원으로 전분기 대비 11.9% 높아졌다.

심혜원 JLL코리아 리서치팀장은 "임대인 우호적인 시장 상황을 고려했을 때, 명목 임대료가 빠르게 상승하고 인센티브도 줄어들 것으로 예측된다"면서 "물가상승률이 가파른 추이를 보이며 현재 3대 권역 모두 공실률이 한자릿수로 떨어졌고, 2023년 하반기까지 신규 공급이 전무해 임대료 인상의 압박을 벗어나기 쉽지 않을 것으로 보인다"고 전망했다.

[e-mail] 성초롱 기자