강남3구 집값 바닥론 확산에… 전문가들은 '신중모드'[한파 풀린 부동산 시장]

서초·강남·송파 중심 매매가 반등
청담동 신고가 거래도 잇따라
집값 낙폭 줄었지만 고금리 여전
"당분간 바닥 다지기" 관측 팽팽

서울 강남, 서초 등 주택가격이 고가인 지역 중심으로 집값 바닥론이 확산되고 있다. 지난해 말 이후 서울 아파트 거래량이 상승반전하더니 고가주택이 밀집한 강남3구(서초·강남·송파) 중심으로 매매가격이 반등하면서 해당 지역 대다수 공인중개사들이 이미 바닥을 쳤다고 단언할 정도다. 지난달 일부 지역을 제외한 규제지역 해제에 이어 다음달에는 15억원 초과 주택, 다주택자 등에 대한 대출 빗장이 풀리는 등 규제가 대폭 완화되고 시중은행 대출금리는 최저 4%대까지 내려가는 등 우호적 시장여건이 조성되고 있어서다. 거래 증가, 규제완화, 금리진정 등으로 서울 아파트 매매가 낙폭도 눈에 띄게 줄어드는 등 지난해 하반기와는 분위기가 다르다는 게 공통된 시각이다. 다만 금리가 꺾일 때까지 바닥 다지기가 이어질 것이란 신중론도 만만치 않다.

■강남3구 아파트 매매가 반등세

19일 서울 강남3구에서 반등매매가 이어지고 있다.

송파구 헬리오시티는 올해 들어 실거래가격이 2억원 이상 올랐다.

송파구의 A공인중개사는 "헬리오시티 전용 84㎡는 보통 16억5000만원에서 17억원 사이에 거래가 됐는데 이달 둘째주에 18억5000만원에 거래됐다. 지난 주말에는 18억5000만원에 2채, 18억7000만원에 1채가 팔렸다"며 "지난해 12월에는 급매물만 팔렸는데 이번에는 좋은 물건만 거래됐다. 바닥을 찍었다고 봐야 한다"고 말했다. 서울 서초구 래미안퍼스티지 84㎡는 이달 5일 33억원에 거래돼 지난해 12월 31억원에 비해 2억원이 올랐다. 서울 강남구 디에이치아너힐즈 76㎡도 이달 6일 24억원에 거래돼 지난해 12월 22억원에 비해 2억원 반등했다.

청담동에서는 신고가 거래가 나오고 있다. 지난달 강남구 청담동 '청담 e편한세상 4차' 전용면적 136㎡는 26억5000만원에 거래돼 신고가를 갈아치웠다. 기존 최고가인 지난 2021년 8월 25억원보다 1억5000만원가량 높은 금액이다. 지난달에 청담동 목화아파트 전용 133㎡는 실거래가 30억원을 찍었다. 이 역시 기존 신고가 28억5000만원보다 1억5000만원 상승한 가격이다.

강남구 B공인중개사는 "여기는 더 이상 떨어질 기미는 안 보인다"고 전했다.

송파구에선 잠실엘스 전용 84㎡가 지난달 18억7000만원에서 이달 11일 20억3000만원에 매매 거래된 데 이어 헬리오시티 단지에서도 중소형 평형 위주로 반등거래가 이어지고 있는 것으로 전해졌다.

실수요자들의 문의도 이어지고 있다. 강남구의 한 공인중개사는 "바닥은 쳤다. 강남은 특수성이 있기 때문에 강북이나 지방과는 같이 비교해서는 안된다"고 말했다. 분위기 반전의 주된 배경으로 대부분 대출금리 진정과 대출규제 완화를 꼽는다. 4대 시중은행 주택담보대출 변동금리는 연 4.83∼6.71%로 한 달 전보다 상단이 0.7%p 낮아졌다. 또한 내달 2일부터는 규제지역에서도 또 15억원 초과 아파트에 대한 대출도 허용한다. 다주택자도 주택담보인정비율(LTV) 30%까지 융통할 수 있게 된다.

거래가 늘면서 낙폭은 줄고 있다. 지난달 서울 아파트 거래량은 1284건으로 지난해 12월(837건) 대비 53% 급증했다. 지난해 6월(1067건) 이후 7개월 만에 최대치다. 강남구 거래량은 지난해 12월 41건 거래에서 올해 1월에는 83건으로 두배로 치솟았다. 지난주 매매가 변동률은 서초구(-0.13%), 강남구(-0.15%), 송파구(-0.19%)가 서울 평균(-0.24%)을 크게 밑돌았다.

■전문가들 '바닥론' 신중모드

강남3구와 용산 등 고가지역은 지난해 15억원 초과 주택담보대출이 묶여 있을 때도 현금매입이 적지 않아 금리상승에 따른 가격 민감도가 덜한 곳으로 꼽힌다. 다음달 15억원 초과 대출제한이 풀리면 실수요자들의 강남권 진입수요도 늘어날 것이란 전망이 나온다.

다만 전문가들은 당장 부동산시장 바닥론에 대해선 신중모드다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "강남3구는 대표적인 부동산 시장 선도지역"이라며 "정부의 규제완화도 이어지고 있어 거래 정상화 등 시장이 연착륙한다면 서울 전체 지역으로도 하반기에는 반등 가능성이 열려 있다"고 전망했다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "주택가격 하락폭이 줄어도 반등보다는 바닥 다지기로 보는 게 적절하다"며 "이 같은 추세는 당분간 이어질 수 있다"고 내다봤다.

[e-mail] 연지안 성석우 기자