금리인상 따른 DSR 상승은 부담
가계부채 증가세 위협 수준 아냐
재건축·5년 이내 신축 아파트 등
내년 투자 유망 부동산으로 꼽아
매수심리 위축으로 인한 집값 조정국면이 당분간 지속될 것으로 KB금융 경영연구소가 예상했다. 다만 주택담보대출 부실 위험은 구조적으로 높지 않으며, 집값 급락으로 이어질 가능성 역시 작다고 봤다. 부동산 전문가와 은행 프라이빗뱅커(PB) 절반 정도는 2024년부터 집값이 상승 반전할 것으로 기대했다.
가계부채 증가세 위협 수준 아냐
재건축·5년 이내 신축 아파트 등
내년 투자 유망 부동산으로 꼽아
■전문가 절반 이상 "내년부터 집값 상승"
KB금융은 5일 지난해 부동산시장에 대한 진단과 올해 시장 전망을 담은 '2023 KB 부동산 보고서'를 발간했다.
2018년부터 발간된 KB 부동산 보고서는 부동산시장 전문가, 전국 500여개 중개업소 그리고 KB국민은행 PB를 대상으로 설문조사를 해 현장의 목소리를 담아낸 것이 특징이다.
2023년 전국 주택 매매가격에 대해서는 부동산 전문가뿐만 아니라 부동산 중개업소, PB 모두 하락세를 전망했다. 2024년부터는 차츰 반등할 것으로 예상했다. 투자가 유망한 부동산으로는 '재건축'과 '준공 후 5년 이내 신축 아파트'가 꼽혔다.
최근 부동산시장에 대해선 최근 일부 가격이 급락한 아파트 단지의 영향으로 불안이 가중되고 있으나, 이들 아파트를 기준으로 주택가격 낙폭을 과도하게 해석할 필요는 없다고 연구진은 분석했다. KB금융에 따르면 2022년 전국 아파트 가격은 3.12% 하락했으며, 이 중 가격이 20% 이상 하락한 아파트 비중은 전체의 6.5%다.
KB경영연구소 관계자는 "일부 주요 아파트의 가격 급락, 주택시장 내 하방 경직성, 안정적인 가계대출 구조 등을 감안할 때 전체 주택가격 급락으로 이어질 가능성은 제한적일 것으로 전망된다"고 말했다.
■"가계부채 급증했지만, 시스템 리스크는 아닐 것"
KB금융은 보고서에서 주요 10개 국가와 비교를 통해 한국 가계부채의 구조적 특징과 안정성을 점검한 내용도 다뤘다.
국내 가계의 총부채원리금상환비율(DSR)이 지난 5년간 20% 가깝게 올라 향후 금리상승으로 추가 DSR 상승 시 부실가구가 크게 늘 수 있다고 지적했다.
DSR은 대출의 연간 원리금(원금+이자) 상환액을 연간 소득으로 나눈 값이다. 비율이 오를수록 상환 부담이 커진다는 것을 의미한다.
KB금융은 아파트가 상대적으로 고가의 주거형태라는 점, 아파트 비중이 절대적으로 높고 선호도 또한 가장 높다는 점 등의 이유로 한국이 다른 나라보다 주거비 부담이 크다고 설명했다.
우리 가계 DSR은 최근 5년간 빠르게 상승, 연체율 상승 부담을 키우고 있는 것으로 나타났다.
과거 금융위기 이전인 지난 2002년부터 2007년까지 주요 선진국의 DSR 비율은 19~70% 상승했다. 한국과 프랑스는 지난 2004년부터 2009년까지 선진국의 중간 수준인 30~40% 올랐다.
이후 DSR은 2017년부터 다시 빠르게 상승하기 시작했다. 지난 2016년 10.8%에서 2021년 12.8%로 5년간 18.5%(2%p) 증가하면서 금융위기 당시 5년에 비해서는 낮지만, 상당히 높은 상승률을 보였다.
특히 대출금리가 3%p 상승할 경우 DSR은 20.0%로 3.9%p 더 상승하게 될 것으로 추산된다. 지난 2021년 하반기부터 2022년 말까지 기준금리가 2.75%p 상승했다는 점에서 지난해 이미 이 수준까지 DSR이 올라섰을 것으로 보인다.
다만 금리 리스크로 다수의 차주가 상환에 어려움을 겪을 순 있지만, 시스템 리스크를 위협할 수준은 아닐 것이라고 KB금융은 판단했다.
psy@fnnews.com 박소연 기자
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