23억에 산 집, 16억으로 폭락?...집 못팔면 벼락거지 될까[부동산 아토즈]

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 사진=뉴스1

[파이낸셜뉴스] 한국부동산원이 최근 발표한 10월 아파트 실거래지수(잠정치)를 보면 하락세로 돌아섰다. 9월 대비 전국 -0.25%, 서울 -0.45%, 수도권 -0.35%, 지방 -0.14% 등이다. 세부 지역별로 보면 서울 도심권과 세종·대전 등 일부지역을 제외하고는 마이너스 변동률을 기록했다,
10월 확정지수가 하락세로 돌아서면 서울 아파트 실거래지수 기준으로 1월부터 시작된 반등세가 10개월만에 막을 내리게 되는 셈이다. 서울 송파구 헬리오시티 전용 84㎡ 기준으로 하면 최고가는 2021년 10월의 23억8000만원이었다. 최저가는 올해 1월초 16억4500만원이다. 최근 거래가(9월)는 20억9500만원으로 최고점 대비 3억원 가량 차이가 난다.

반등 드디어 끝?...10월 잠정치 마이너스

아파트 시장 동향을 가장 잘 보여주는 지표가 한국부동산원의 실거래지수다. 아파트값 꼭지를 보면 전국은 2021년 10월(지수 144.4), 서울도 2021년 10월(188.9)이었다. 2020년 7월부터 전국과 서울 아파트값은 본격 상승세를 타기 시작해 1년이 넘은 2021년 10월까지 이어졌다.

최고점을 찍은 아파트값은 약보합세를 이어가면서 금리인상 등으로 하락한다. 서울은 2022년 12월, 전국은 2023년 1월 바닥을 찍는다.

꼭지점 대비 하락국면을 보면 전국은 약 16개월, 서울은 15개월이다. 이 기간 동안 하락폭을 보면 전국은 19.1%, 서울은 무려 24.6%에 달했다. 수도권에서는 최고가 대비 반토막 단지도 속출했다.

이후 아파트 실거래지수는 1월부터(서울·전국은 2월부터) 9월까지 상승세를 이어갔다. 올들어 누적 상승률은 전국 5.74%, 서울 13.42%다.

올 9월 현재 지수 수준은 고점 대비 서울은 85.6%, 전국은 86.3% 수준이다. 현재 가격 수준은 2021년 1~2월 수준이다.

실거래지수로 본 아파트값은 2021년 10월 피크를 찍고, 2022년 12월과 올 1월 바닥을 다진 후 반등국면을 유지하고 있는 상태다.

또 등장한 집값 폭락론...'일단 팔고 보자?'

결론적으로 보면 매도자 입장에서는 꼭지점인 2021년 10월에 판 것이 현명한 선택이었다. 반대로 매수자 입장에서는 밑바닥이었던 지난해 연말이나 올해초 아파트를 구입하는 것이 남들보다 싼 값에 살 수 있었던 셈이다.

통계청의 ‘2022년 주택소유 통계’를 보면 2021년 유주택자에서 2022년 무주택자가 된 사람은 37만3000명이다. 반대로 2021년 무주택자 가운데 2022년 유주택자는 68만6000명으로 집계됐다.

아파트 실거래지수 10월 확정치가 마이너스로 돌아서면 10개월여 간의 반등국면을 마무리하게 된다. 상대적으로 짧은 반등국면이다. 김광석 리얼하우스 대표는 “금리 등 대내외 변수에 시장이 바로 영향을 받는 것 같다”고 말했다.

그렇다면 집을 지금 파는 것이 좋을까. 최근 들어 시장이 다소 움츠러들자 폭락론이 다시 수면 위로 부상하고 있다. 드디어 집값 2차 폭락이 시작됐다는 분석도 나온다.

전문가들의 충고는 ‘시황의 노예가 되지 말라’는 것이다. 과도한 폭락론의 문제는 객관적으로 변수를 분석하기 보다는 자기가 좋아하는 한쪽에 맞춰 그것에 맞는 정보만 취합하게 된다. 호재는 없고 악재만 반영한다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “시황의 노예가 되지 말고, 매도자와 매수자 모두 본인의 가격 기준을 갖고 시장을 차분하게 보는 것이 좋다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “야수의 심장이 필요하다”고 말했다. 그는 “군중심리에 휩쓸리지 말고 집을 팔려고 한다면 매각 뒤 무엇을 할지 정확한 계획을 갖는 게 필요하다”며 “집을 산다고 하면 시황보다 본인 자금 사정과 매물가격을 고려해 움직이는 것이 좋다”고 조언했다.

한번 집을 팔면 다시 사는 것은 쉽지 않다는 것이 전문가들의 지적이다.

[e-mail] 이종배 기자