이유는 비싸서다. 재건축 시 층수나 호수를 늘리면 디벨로퍼에 매각해 건설비를 충당할 수 있다. 하지만 높이 규제 탓에 이게 쉽지 않다.
재건축 잉여분이 적으면 소유자가 지불해야 하는 비용이 늘어난다.
국교성에 따르면 재건축에 드는 1인당 평균 부담액은 1996년까지는 344만엔이었다. 이후 자잿값이 오르면서 2017~2021년에는 약 1941만엔으로 5배 이상 늘었다.
재건축 비용 증가로 맨션 주민 입장에선 노후를 위한 저축이 한 번에 없어지는 꼴이 된다.
건물의 대규모 수선에 필요한 적립금 액수도 상승하고 있다. 2018년도의 맨션 종합 조사에 의하면, 현재의 적립액이 계획에 비해 부족한 맨션이 30%를 넘고 있었다.
맨션에는 육아 세대에서 고령자까지 세대가 다양해 재건축이나 개수 계획을 둘러싼 합의 형성이 쉽지 않다.
장래를 내다보고 자산 가치를 높이려고 재건축에 적극적인 젊은 세대와 저금을 노후의 생활비로 돌리고 싶은 고령자층의 의견이 다르다.
오래된 맨션일수록 구분 소유자의 고령화가 진행된다. 국교성에 의하면, 지은 지 10년 미만의 맨션 중 세대주가 70세 이상의 비율은 8%였던 반면, 지은 지 40년 이상에서는 48%로 뛰었다.
재건축 시기를 맞는 건물은 급증하지만, 주택정책이 시대의 변화를 따라가지 못하고 있다는 시각도 있다.
예를 들면 면적 요건이다. 국가의 제도는 재건축 후에 가구당 원칙 50㎡ 이상을 확보하도록 정한다. 아파트 구입 가구의 평균 입주자 수인 4명을 전제로 한다.
하지만 자가 세대의 입주자 수는 2018년 2.35명으로 감소하고 있다.
지은 지 40년 이상의 맨션 중 면적 요건을 충족하지 않는 곳은 전체의 20% 정도를 차지한다.
psy@fnnews.com 박소연 기자
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