커지는 비주택 PF 부실 경고음… 미분양 대출마저 막혔다

지산·오피스텔 등 잔여물량 심각
잔금 미납 늘어 계약자 빚 떠안고
은행은 담보 대출 막아 자금경색
시행사 "세금낼 여력도 없는 상황"

수도권의 한 지식산업센터 밀집지역. 사진=연합뉴스

"비주택의 경우 준공후 미분양 건물을 담보로 한 대출도 꽉 막혔어요. 반면 악성 미분양 물건도 매출로 잡혀 법인세를 납부해야 하는 데 자금을 융통할 곳이 없습니다"(A시행사 대표)

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 뇌관으로 지목되고 있는 지식산업센터·상가·오피스 등 비주택 시장의 경고음이 갈수록 커지고 있다. 정부가 최근 발표한 '비주택 PF 보증' 신설도 효과가 제한적일 것으로 보고 있다.

3월 31일 업계에 따르면 시장침체에 공급 과포화로 악성 미분양이 넘쳐나는 가운데 준공후 잔여물건을 활용한 대출마저 막힌 것으로 확인됐다. 비주택의 경우 현재 정확한 미분양 수치는 집계되지 않고 있으나 매우 심각한 수준이라는 게 업계의 설명이다.

실제 B시행사가 서울 서초구에서 준공한 오피스텔의 경우 잔금 납입 비율이 극히 저조한 것으로 전해지고 있다. C시행사가 고양시 향동에서 공급한 지식산업센터의 경우 준공후에도 팔리지 않은 물건이 절반에 이르는 것으로 알려졌다.

지식산업센터만 해도 올해 줄줄이 오픈이 예고되고 있다.

한국산업단지공단에 따르면 전국지식산업센터는 관련 통계를 작성한 2020년 4월 1167곳(건축예정 포함)에서 올 2월말 1548곳으로 32% 가량 늘었다. 이 가운데 건축중인 곳만 100곳이고 미착공도 267곳에 달한다.

잔금 미납자가 늘면서 시행사가 계약자들의 빚(중도금 대출)을 떠안는 경우도 늘고 있다. 비주택의 경우 잔금이 통상 30~40%로 높다. D시행사 관계자는 "은행에서 중도금 연대보증을 선 우리(시행사)에게 돈을 갚으라고 요구해 200억원 가량을 대위변제했다"라고 말했다.

최근 들어서는 은행들이 리스크 관리를 더 강화하면서 준공후 잔여물량을 활용한 대출도 막혔다.

A시행사 관계자는 "예전에는 비주택도 금융기관들이 개별사업장별로 조사해 준공후 잔여물량을 담보로 대출을 해줬다"며 "지금은 아예 이뤄지지 않고 있다"라고 말했다.

준공후 잔여물량은 법인(시행사) 소유가 된다. 이를 담보로 돈을 빌려 사업비용 및 제세공과금 납부에 활용해 왔는데 이 통로가 차단된 것이다.

준공후 잔여물량이지만 매출로 인식되면서 법인세도 부담해야 한다. 계약금 10%만 낸 상태에서 악성 미분양으로 남아도 준공후에는 일괄적으로 법인세를 부과하고 있다.

비주택 사업은 일반적으로 시행사가 부동산신탁사에 의뢰해 진행한다. 시공은 주로 중소·중견업체가 맡고 있다.

시행사 자금 경색이 시공사와 신탁사로 전이될 여지가 다분한 상황이다.

부동산개발협회 관계자는 "사업관련 비용 지급 용도 대출은 적극적으로 허용해 줄 필요가 있다"며 "잔여 물건이 남은 사업장의 경우 담보 확보 후 일정 기간 법인세 납부 유예 또는 최저 연체율을 적용해야한다"라고 강조했다.

한편 정부가 지난 28일 '건설경기 활성화대책'에서 발표한 '비주택 PF 보증 신설'에 대해 자금 물꼬를 터준다는 것은 의미가 있으나 효과는 제한적이라는 설명이다.

한 관계자는 "비주택의 경우 수요가 거의 없을 정도로 시장이 침체돼 있다"며 "시공사 자체 시행사업만 일단 혜택을 받는 것도 한계점이다"라고 말했다
[e-mail] 이종배 기자