빌라 신축보다 '구축 월세 수익' 선호, 재건축 아파트도 단 두 곳… 개발 미미 [현장르포]

중곡동 빌라촌
높은 공사비에 낮은 노후도 원인
광진구청 "5·6월중 주민 설명회"

지난 26일 서울 광진구 중곡동 빌라촌에 노후 주택과 신축이 섞여 있다. 사진=최용준 기자

지난 26일 서울 광진구 중곡동 일대 빌라촌은 오래된 적벽돌로 지은 2층 다가구주택과 4층 신축 빌라가 섞여있었다. 골목을 따라 낡은 주택이 이어지다 드문드문 새 건물도 보였다. 중곡역 일대에서 실질적으로 정비사업을 추진 중인 곳은 재건축사업인 중곡아파트 및 신양빌라 2곳뿐이었다. 재개발 추진을 위한 현수막은 찾기 어려웠다.

중곡역 일대 공인중개사들은 "서울시 재개발 규제 완화 발표에도 투자문의는 드물다"는 반응이었다.

지난달 27일 서울시는 '재개발·재건축 활성화 방안'을 통해 4m미만 도로에 맞닿은 경우에만 허용됐던 재개발 사업기준(접도율)을 6m미만 도로로 완화키로 했다. 이에 따라 재개발 가능지는 484만㎡에서 1190만㎡로 늘어날 것으로 추정된다. 시는 '토지구획정리사업 시행지구'인 광진구 중곡동 등이 혜택을 볼 것으로 예상되고 있다. 노후도 요건(30년)을 채운 빌라가 많았지만 4ｍ이상 도로와 맞닿아 도시기반시설이 양호하다고 판단돼 재개발이 막혔기 때문이다.

하지만 정부 재개발 규제 완화에도 중곡동 일대 빌라촌은 손 바뀜이 활발하거나 투자 문의가 많은 상황은 아니었다. 시세 변화도 크지 않았다. 공인중개사무소 외벽에 붙은 시세표에는 '중곡역 5분거리' 구축 빌라 경우 전용 33㎡ 3억500만원이 붙었다. 승강기가 있는 신축 빌라 전용 60㎡ 방3개, 화장실 2개는 5층은 4억4000만원이었다. 재건축이 진행 중인 중곡아파트 전용 48㎡은 지난 2월 4억원에 매매거래됐다. 최고 입지로 평가받는 신향빌라는 호가가 9억원 수준이다. 전용 73㎡는 2021년 5월 8억7000만원 최고가 이후 실거래가 없다.

A공인중개사는 "고금리에 주태가격이 하락하면서 개발에 대한 의지도 높지 않은 분위기"라며 "공사비도 올라 개발에 따른 비용이 많이 들어가는데 다가구 주택을 소유한 집주인들이 재개발로 아파트를 받기보단 월세 수익을 더 선호한다"고 말했다. 정비업계는 구축과 신축이 들쭉날쭉한 점이 재개발을 막는 요인이라고 분석했다.

신축 건물주들이 재개발을 반대하고 있기 때문이다. 또 최근 5년 내 신축 빌라가 많이 생기면서 재개발을 위한 노후도 비율도 낮아졌다.

광진구청 관계자는 "재개발이 가능한 지역을 발굴하고 찾아가는 주민 설명회 등을 5, 6월 중 개최할 예정이다"고 말했다.

[e-mail] 최용준 기자