신원삼 하늘누리 대표변호사
소비자고발센터 건설부문 민원
누수문제 등 올해만 333건 달해
오시공·미시공 등 하자가 70%
소송 전 법무법인 전문성 따져봐야
소비자고발센터 건설부문 민원
누수문제 등 올해만 333건 달해
오시공·미시공 등 하자가 70%
소송 전 법무법인 전문성 따져봐야
최근 신축 아파트의 크고 작은 하자가 사회문제로 떠오르면서 '하자소송' 시장이 큰 주목을 받고 있다. 하자를 얼마나 빠르게, 재발없이 보수하고, 입주자 요구를 만족시킬 수 있을 지가 최대 관심사다.
우리나라에서 아파트는 단순한 주거지 이상의 의미를 갖는다. 대다수 가정에서 재산목록 1호일 정도로 큰 비중을 차지하기 때문이다. 거주하는 공간이면서 재테크 수단이기도 하다.
아파트 하자소송에서 가장 중요한 것은 뭘까. 무엇보다 법무법인의 전문성을 첫손가락에 꼽는다. 하자소송에 특화된 변호사와 법무법인이어야 입주민의 피해보상 권리를 온전히 찾아줄 것이기 때문이다.
부산 연제구 거제동 부산법조타운 6층에 사무실을 두고 있는 법무법인 하늘누리는 전문분야의 중요성을 일찍이 간파하고 발 빠르게 대응한 '하자소송' 국내 선두주자로 통한다. 1988년 사법시험 40회에 합격한 신원삼 대표변호사가 법무법인을 이끌고 있다.
"다양한 사건을 맡아 오던 중 2010년께부터 전문 변호사가 서서히 업계 화두로 등장하기 시작했습니다. 저 역시 전문 변호사의 길을 모색하다 공동주택(아파트) 하자소송 전문 변호사의 길을 가겠다는 결심을 내렸습니다. 곧바로 옆 사무실 박국홍, 울산에 계시던 최장식 변호사님과 의기투합해 2013년 법무법인 하늘누리를 설립했습니다."
2013년 당시만 해도 부산에서는 하자소송 전문 변호사를 찾기가 쉽지 않았다. 서울 일부에서 하자소송 전문 변호사가 막 등장하던 때였다. 그런 점을 감안하면, 신 변호사의 판단은 예리하고 빨랐다. 법무법인 출발 당시부터 그와 호흡을 맞추고 있는 서성기 사무국장도 하자소송 전문가다. '건축물 하자담보 책임에 대한 연구'로 법학박사 학위를 취득했고, '하자소송 이것만 알면 된다'는 책을 펴낸 저자이기도 하다.
"입주자 대표회의(아파트)가 어떻게 하면 좋은 결과를 얻을 수 있을지를 초지일관 1순위에 두고, 그들의 길잡이가 되려고 노력해 왔습니다." 20년 넘게 하자소송 전문 변호사의 길을 걸어오고 있는 신원삼 변호사와 법무법인 하늘누리가 지금껏 지켜오는 철칙이다. 오랫동안 하자소송을 해왔기 때문에 다양한 사례와 판례도 꿰뚫고 있다.
하자보수 요구는 입주민들이 아파트에 입주하는 순간부터 시작된다. 신 변호사는 "아파트 하자의 70%가 사용검사 전 하자인 오시공, 미시공, 변경시공 하자이고, 나머지 30%가 2년, 3년, 5년, 10년차 하자"라면서 "입주민들의 다양한 요구를 정리해서 시행사, 시공사, 보증회사에 통지해 하자보수를 제대로 할 수 있도록 관리사무소와 협의하는 일부터, 하자소송 준비에 이르기까지의 전 과정을 안내하고, 협의하면서 최선의 결과를 낼 수 있도록 꼼꼼하게 처리하고 있다"고 말했다.
신축 아파트의 하자보수 민원은 날로 증가하는 추세다. 입주민 불만도 늘고 있다. 소비자고발센터에 따르면 올 1월~11월까지 소비자고발센터에 제기된 건설부문 민원은 333건에 달했다. 아파트 천장이나 상가에서 물이 샌다는 민원이 속출했고, 부실 마감에 따른 고발사례도 이어졌다. 깨진 타일, 곰팡이 벽지, 옵션으로 설치한 가구나 가전이 계약 당시와 다른 사례 등을 문제제기 했으나 AS를 제때 받지 못했다는 주장이 많았다.
"시공사는 정해진 기간 동안만 하자보수 책임을 집니다. 시공할 때의 문제와 관계없이 시간이 지나면 아파트가 노후화되면서 자연스럽게 하자가 발생할 수 있기 때문입니다. 시공사의 하자담보 책임기간은 내력구조, 지반공사 하자의 경우 10년, 시설공사별 하자의 중대성이나 시설물의 사용가능 횟수, 교체가능성 등을 고려해 2~5년으로 제한하고 있습니다. 이 기간 안에 권리를 행사하지 않으면 하자에 대한 책임을 물을 수 없게 됩니다."
신 변호사는 하자보수 기간 안에만 소송을 진행하면 된다고 생각하는 사람이 많지만, 타이밍도 중요하다고 말한다. 하자보수 소송을 언제, 어떻게 하느냐에 따라 감정액이 달라지기 때문이다.
"아파트 하자보수 소송은 시공 상의 하자에 대해서만 다투기 때문에 시공 상 하자를 제외한 하자에 대해서는 건물이 경과된 햇수에 따라 1년에 5%씩 시공사의 책임을 감면해줍니다. 이 때문에 하자보수 소송이 늦어지면 그만큼 입주민이 받을 수 있는 판결금도 줄어듭니다."
그렇다고 하자가 나타나는 즉시 소송에 나서는 것도 바람직하지 않다. 아파트 하자는 시간을 두고 발생하기 때문에 시간이 경과하면서 나타나는 하자까지 꼼꼼하게 확인해야 한다. 하자의 책임이 시공사에 있다는 것을 인정받기 위한 증거 준비 시간도 필요하다.
그렇다면, 하자소송은 언제 하는 것이 가장 좋을까. 신원삼 변호사는 "사용 검사일을 기준으로 2년 안팎에 소송을 제기하는 것이 입주민에게 가장 유리하다"고 말한다.
준공검사일 이후 1년 이내 아파트 하자를 어떻게 처리할지 동 대표들이 모여 법무법인이나 진단회사를 선정하기 위한 논의를 시작하는 것이 좋다는 조언이다. 법무법인이나 진단회사 선임과정에 시간이 소요될 것을 감안한 일정이다. 이어 사용검사 1년 6개월 무렵에는 하자조사 절차를 진행하고, 이와 병행해 아파트 구분 소유자들로부터 채권양도양수통지 절차를 진행해 사용검사 2년 무렵 법원에 소장을 접수하는 것이 좋다는 설명이다.
신원삼 변호사는 "하자를 찾거나 보수하는데 많은 시간을 보내기보다 책임제한이 크지 않은 사용검사 후 1년 정도가 지났을 무렵에, 채권 양도율을 최대로 끌어올려 소송을 진행해야 판결금을 최대한으로 받을 수 있다"며 "분양자들의 채권 양도 동의를 끌어내고, 적절한 시기를 가늠하는 것은 아파트하자보수소송을 진행하는 변호사의 노하우에 달려있는 만큼 아파트하자보수소송을 진행할 때는 경험과 노하우가 풍부한 변호사와 법무법인을 찾아 도움을 받는 것이 유리하다"고 덧붙였다.
paksunbi@fnnews.com 박재관 기자
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