연소득 1억 직장인 대출한도 최대 8600만원 줄어든다 [10·15 부동산대책]

수도권 스트레스 DSR 1.5→3%
금리유형별 한도 6.6~14.7% 감소
오피스텔 담보대출도 포함돼
중도금·이주비 대출엔 미적용

16일부터 연봉 1억원 차주의 대출한도가 최대 8600만원 줄어든다.

정부가 서울 한강벨트 지역 집값 과열을 진화화기 위해 규제지역과 수도권 주택담보대출에 적용하는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 하한선을 1.5%에서 3%로 높이는 등 DSR 규제 강화에 나선 때문이다.

정부가 초강력 '대출수요 관리방안'을 10·15 부동산대책으로 꺼내 들었다. 규제지역 및 수도권의 DSR 하한선을 높여서 차주들의 기본 대출한도를 약 10% 줄이고, 고가주택에 대한 주담대 한도도 현재 6억원에서 2억원까지 최대 4억원 줄이면서 적어도 대출을 활용한 '상급지 갈아타기' 수요를 억누르겠다는 의지로 풀이된다.

■연봉 1억 대출한도 5억8700만원→5억100만원

15일 금융위에 따르면 금리 유형에 따라 차주별 대출한도가 6.6~14.7% 수준으로 감소할 것으로 추산됐다.

연봉 1억원 직장인이 30년 만기, 원리금 균등상환, 변동형 금리 4.0%로 수도권과 규제지역에서 대출을 받을 경우 대출한도가 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원(14.7%) 줄어들게 된다. 같은 조건에서 혼합형 금리 4.0%로 대출을 받을 경우 한도는 6억원에서 5억3300만원으로 6700만원 줄어들지만 주기형 금리를 선택하면 주담대 6억원을 동일하게 받을 수 있다.

연봉 5000만원 직장인의 대출한도(30년 만기·원리금 균등상환)는 2억9400만원에서 2억5100만원으로 4300만원(14.7%) 감소한다. 신진창 금융위 금융정책국장은 "현재 주택가격 상승 요인 중 하나가 금리인하에 대한 기대감"이라면서 "금리가 내려가더라도 스트레스 금리는 높여서 금리인하 효과를 상쇄하겠다는 것"이라고 설명했다. 실제 외국의 경우 대부분 스트레스 금리 수준이 3%를 넘는다.

이번 스트레스 DSR 금리 상향 조치는 수도권과 규제지역의 주담대에 적용된다. 오피스텔 담보대출은 포함된다. 다만 중도금과 이주비 대출 등의 대출은 적용되지 않는다. 또 이미 실행된 대출의 경우 '증액 없는' 만기 연장과 같은 은행으로 대환할 때는 DSR을 신규로 심사하지 않는다.

■한강벨트 대출한도 6억→2억 '뚝'

이번 규제로 아파트 평균 매매가격이 15억원을 넘는 서울 주요 지역의 대출한도가 대폭 줄어든다.

정부가 고가주택의 기준선을 '15억원'으로 잡았기 때문이다. 15억원을 초과하는 고가주택의 경우 25억원 이하까지는 현재 6억원에서 4억원, 25억원을 초과하는 주택은 6억원에서 2억원까지 대출한도를 축소하기로 했다.

KB부동산 데이터허브에 따르면 지난달 29일 기준 서울 구별 아파트 평균 매매가는 강남(33억6900만원)·서초(31억2300만원)·용산(24억9600만원)·송파(22억5400만원)·성동(16억5300만원)·양천(15억8600만원)·광진(15억7100만원)·마포(15억400만원) 등에서 15억원을 넘어섰다. 최근 매매 실거래가가 30억원을 넘은 서울 목동 5단지의 경우 당장 이번 규제로 대출한도가 6억원에서 2억원까지 4억원 줄어들게 됐다.

서울 전역뿐만 아니라 경기 지역 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 규제지역과 토지거래허가구역으로 새롭게 묶이면서 15억원 이하의 주택도 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%까지 낮아지고, 대출한도도 그만큼 줄어들게 됐다.

예를 들어 서울 노·도·강 지역의 10억원 아파트의 경우 기존에는 주담대 상한선인 6억원까지 대출받을 수 있었지만 이제는 4억원으로 한도가 2억원이 축소된다.

전문가들은 이번 규제로 최근 서울 집값 상승을 주도한 '한강벨트'에서 대출한도가 최대 4억원 줄어들면서 갭투기(전세 안고 매매) 수요가 상당 부분 줄어들 것으로 예상했다.

남혁우 부동산 연구원은 "이번 규제의 타깃은 갭투자로, 한강벨트에서 시작되는 부동산 상승세를 일부 지역만 규제하면 풍선효과가 생길 것 같으니 한번에 동시에 규제한 것"이라면서 "그동안 갭투자가 많이 유입된 지역인 서울 강동·동작·광진·성동·마포구의 수요가 많이 줄어들 것"이라고 분석했다.

[e-mail] 박소현 김태일 기자