공급 급한데… 집합건물 재건축 '대못 규제'

도심 주택공급 대안 뜬 빌라 정비
30가구이상 소유주 전원동의 필요
우선입주권 없어 사업 속도 더뎌

#.서울 강서구 화곡동은 대표적인 빌라 밀집지역이다. 일반주거지역에 낡은 다세대·연립이 다닥다닥 모여 있지만 재개발·재건축은 물론 소규모 정비사업(가로주택사업 등)도 쉽지 않다. 이유는 도시정비법에서 정한 '일정 요건 및 기준'을 충족해야 하기 때문이다. 정비사업 '사각지대'에 놓인 빌라가 택할 수 있는 것은 '집합건물법'에 의해 새 주거단지를 조성하는 것이다. 하지만 기존 소유자에 대해 우선 공급권이 주어지지 않는 등 걸림돌이 적지 않다.

13일 업계에 따르면 도심 내 신속한 주택 공급을 위해서는 일반주거지역 집합건물 재건축 활성화를 위한 제도 개선이 필요하다는 설명이다.

주거지역 빌라들 상당수는 도시정비법에 의한 가로주택·자율주택 등 소규모 정비사업도 요건을 충족하지 못하는 경우가 적지 않다. 이른바 '정비사업 사각지대' 대상이 다수라는 것이다. 한 예로 가로주택 정비사업은 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 이하 가로구역이 대상이다. 자율주택의 경우 면적 제한이 없으나 일정 요건을 맞춰야 한다.

도시정비법 요건을 충족하지 못한 소규모 연립의 경우 집합건물법에 의한 재건축이 가능하다. 현행 집합건물법을 보면 별도의 조합 설립 절차 없이 소유자 80% 이상 결의로 사업 추진이 가능하다.

업계 한 관계자는 "재건축·재개발은 물론 가로주택 대상도 안 되는 주거지역 빌라들의 경우 집합건물법을 활용하면 빠르게 주택 공급을 할 수 있는 것이 장점이다"라고 말했다.

문제는 30가구 이상 주택을 건설하면 주택법 적용을 받는다는 점이다. 주택법을 보면 주거지역 내 집합건물에 의한 소규모 재건축(30가구 이상)은 기존 소유자에 대한 우선 공급 규칙이 없다. 또 주택법의 사업계획승인 대상은 집합건물법(80% 이상 동의)에 상관없이 100% 동의해야 재건축이 가능하다.

즉, 주거지역 내 노후 빌라를 집합건물법에 의해 새로 지을 경우 기존 소유자가 새로운 주택에 입주하기 위해서는 청약을 통해 당첨돼야 하고, 소유주 100% 동의를 받아야 재건축을 할 수 있다는 의미다.

또 다른 업계 관계자는 "집합건물법에 의해 빠른 재건축을 보장하고 있지만, 주택법은 조합원 분양권을 보장하지 않고 있다"며 "집합건물법은 법무부, 주택법은 국토교통부가 주관하면서 나타나는 불일치 같다"고 말했다.

이어 "기존 소유자에게 새로 건설되는 주택에 대한 우선 공급 근거를 명확히 하고, 80% 이상 동의로 사업이 가능토록 하는 등 제도 개선이 필요하다"며 "빠른 도심 주택 공급에 도움이 될 것으로 보인다"고 덧붙였다.

법원 판례로 집합건물 재건축 역시 인근의 대지 또는 건축물과 통합 개발이 가능하다.

하지만 관련 법 규정 미흡으로 통합 개발이 불가능 한 점도 개선이 필요하다는 설명이다.

[e-mail] 이종배 기자