서울 아파트 매매·임대 동반 위축… 거래절벽기 때보다 심각

11월 매매량 700건대 그칠 전망
전·월세 수요까지 차갑게 식어
3년전 금리인상 때보다 시장 경색
토허제 등 규제완화 기대 어려워
실수요자 관망세 길어질 우려

서울 마포구 한 부동산 중개업소에 매물 안내문이 붙어 있다. 뉴시스

서울 아파트 시장이 지난 2022년 거래절벽기와 유사한 수준으로 되돌아갔다. 다만 2022년에는 매매 시장만 위축됐던 반면 이번에는 전·월세 거래까지 동시에 얼어붙으며 수요자들의 이동 통로가 좁아진 모습이다. 10·15 대책 이후 대출 규제가 강화된 데다 토지거래허가제까지 시행되면서 수요 회복 가능성이 사실상 막혔다.

18일 서울부동산정보광장에 따르면 이달들어 전일까지 서울 아파트 매매 거래는 432건으로 집계됐다. 이같은 추세가 이어지면 이달 거래량은 650~700건대에 그칠 전망이다.

이는 지난 2022년 금리 인상 충격으로 매매가 급감했던 구간(9월 606건·10월 558건·11월 733건)과 비슷한 수준이다. 당시에는 고금리 기조로 매매가 위축됐던 데 반해, 올해는 임대시장까지 함께 식으며 경색이 더 심해졌다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "현재 시장은 거래 주체의 움직임이 모두 둔화돼 '버팀목' 역할을 할 시그널이 거의 보이지 않는다"며 "전월세 수요까지 얼어붙으면 매매 회복을 견인할 연결고리가 사라지기 때문에 침체가 단기적이지 않을 수 있다"고 진단했다.

실제 이달 전세 거래는 3937건, 월세는 2799건으로 총 6700여건 수준이다. 이 수치는 2022년 전월세 거래량(전세 월 8000~1만건대, 월세 1만1000~1만3000건대, 합계 1만9000~2만3000건대)에 비하면 3분의 1 수준에 불과하다. 당시 전월세가 최소한의 이동성을 유지하며 매매 부진을 일부 완충했지만, 올해는 임대시장까지 둔화되면서 실수요자의 기본 이동 경로도 크게 좁아졌다. 특히 전세는 통상 매매 흐름과 연동되는 특성이 있어, 강한 매수 규제가 이어질 경우 전세시장도 충격을 피하기 어렵다는 지적이 나온다.

매물 흐름도 경색 국면을 뒷받침한다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난달 7만4044건이던 서울 아파트 매매 매물은 이달 6만2723건으로 한 달 새 약 15.3%(1만1321건) 감소했다. 시장에 나올 수 있는 매물 자체가 줄면서 거래 여건이 한층 더 빡빡해졌다. 같은 기간 전세 매물은 1972건(8.1%), 월세 매물은 2789건(14.2%) 늘었지만, 거래 자체가 위축된 상황에서는 시장 유동성을 받치기 어렵다.

급격한 규제 변화는 실수요자의 판단에도 영향을 미치고 있다.

다주택자 규제가 유지되고 허가제와 대출 부담이 겹치면서 거래 여건이 전반적으로 제약된 상황이다. 특히 토지거래허가구역 지정기간이 2026년 말까지 이어지는 만큼 단기간 내 규제 완화를 기대하기 어렵고, 이에 따라 관망세가 장기화할 수 있다는 우려가 제기된다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "현재 시장은 당분간 조정 흐름이 이어질 가능성이 크다"며 "3~6개월 정도 조정을 보고 있고, 내년 1·4분기에서 중반까지도 비슷한 흐름이 지속될 수 있다"고 말했다.

[e-mail] 장인서 기자