"집주인 바뀌면 전세계약 해지...세입자에 반드시 통보" [부동산 아토즈]

임대차보호법 개정안 발의 잇따라
집주인 바뀌면 서면 통지 의무화
보증금 미반환시 강제경매 가능
"임차인 권리 강화 초점"

서울 한 중개업소 게시판에 매물 안내문이 텅 비어있다. 뉴시스

[파이낸셜뉴스] 새 정부 들어 '주택임대차보호법 개정 법안’이 잇따라 발의되고 있다. 임차인의 권리를 대폭 강화하는 것이 주요 골자이다. 이재명 정부 역시 전세사기 예방 및 피해 구제를 주요 국정과제로 추진하고 있다. 이에 따라 이번 정부에서 주택임대차보호법의 개정이 이뤄질 가능성이 큰 상황이다.

권리 강화....임대차보호법 바뀌나

국회 의안정보시스템에 따르면 이재명 정부 출범 이후 주택임대차보호법 개정 법안이 총 7건 발의됐다.

범 여권 의원들이 주요 발의자다. 발의 내용은 다소 차이가 있지만 임차인의 권리 강화가 핵심이다.

① ‘2+2’에서 ‘3+3+3’으로
발의 법안 가운데 갱신청구권을 2회, 기간을 3년으로 변경하는 내용이 포함돼 있다. 현재 총 '4년(2+2년)'을 거주할 수 있다. 9년 이내에서 갱신청구권을 행사할 수 있도록 하자는 것이다.

앞서 문재인 정부 때 임대차 2법이 도입됐다. 전월세 계약 기간을 '2+2년'으로 연장해 최대 4년 거주를 보장하고, 계약 갱신 때 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 내용이다. 윤석열 정부는 임대차 2법 제도 개선을 추진했지만 새 정부 들어 흐지부지 되는 모습이다.

② 임차권등기만 해도 즉시 경매 가능
법안들을 보면 임차권 등기만 해도 임차인이 경매를 넣을 수 있도록 하는 내용도 포함됐다. 전세금 반환 소송을 걸고 판결문을 받아야 경매를 넘길 수 있다. 개정 법안들을 보면 '임차권등기를 마쳤다'면 별도의 소송 없이 바로 강제경매를 신청할 수 있도록 하는 것이다.

세부적으로 보면 임대차 기간이 끝난 후 2개월 내에 보증금을 반환 받지 못한 경우 임차권등기를 한 임차인이 경매를 청구할 수 있도록 했다. 또 다른 법안에서는 3개월 내에 보증금을 돌려 받지 못하면 경매 신청 가능토록 했다.

③ 집주인 바뀌면 서면 통보
임대인의 정보 제공 의무도 확대된다. 우선 임차주택을 양도할 때 양수인 정보 등 관련 내용을 임차인에게 의무적으로 서면 통지해야 한다. 통지를 받은 임차인은 일정 기간 이내에 계약을 해지할 수 있다.

아울러 임차인이 이의를 제기할 경우 기존 임대인에게 보증금 반환 의무가 유지되는 내용도 포함됐다. 또 계약체결 전에 임대인이 제공해야 할 정보도 대폭 확대되는 내용도 발의 법안의 공통점 가운데 하나다.

임대차 2법...그리고 전세가 폭등 '악몽'

문재인 정부 때 '새 임대차 2법'은 2020년 7월 말부터 시행됐다. 당시 전세시장은 급작스런 제도 변화로 요동쳤다. 한국부동산원 월간 아파트값 통계를 보면 2020년 8월부터 2020년 12월까지 전국 아파트 전세가는 4.12%, 서울은 2.85% 상승했다.

아파트 전세가는 2021년에 폭등한다. 이 기간 전국은 9.61%, 서울은 6.48% 상승했다. 경기와 인천은 각각 11.86%, 16.18% 올랐고, 지방도 8.65% 상승하는 등 전국에서 전세가 상승세가 가팔랐다.

자료 : 한국부동산원

한국부동산원 월간 통계를 보면 2021년 전국 상승률(9.61%)는 통계 작성(2004년) 이후 두 번째로 높은 수치다. 이후 아파트 전세가는 2022년과 2023년에 하락했지만 2021년의 전세시장은 지금도 '악몽'으로 표현될 정도다.

새 임대차 법 여파는 아직도 시장에 미치고 있다. 전세시장에서 이른바 '다중가격'이 고착화 됐다. 또 계약 종료 시점에 맞춰 전세가격을 주변 시세에 맞춰 올리는 현상도 일반화 됐다. 임대인과 임차인의 갈등도 여전히 진행 중이고, 빨라진 '전세의 월세화'도 예외는 아니다.

윤석열 정부는 대선 공약으로 임대차 2법 개편을 내세웠다. 관련 연구 용역도 마쳤고 공청회도 열었지만 파면으로 사실상 무산된 상태다.

새 정부 정책 기조를 고려할 때 임대차법 개편은 예견된 수순이라는 것이 시장의 평가다.

[e-mail] 이종배 기자