'8곳→171곳→39곳' ...세운지구 옥죈 고무줄 정책 [부동산 아토즈]

서울시장 따라 세 차례 변경
시행사 계획 틀고 사업은 장기화
세운4구역 사태 원인으로도 지적

"도심 재개발은 20년도 넘게 걸리는데 시장이 바뀌면 정책도 달라집니다. 그러면 다시 계획을 수립해야 하고, 그러다 또 바뀌면 또 바꿔야 합니다."(디벨로퍼 업계 고위 관계자)

2일 개발업계는 세운4구역 논란이 한호건설 지분매각으로 이어진 것에 대해 '인허가 리스크'가 결국 핵심 원인이라는 시각이다. 실제로 도심 랜드마크 기대를 한껏 모은 세운지구 재개발은 세 명의 시장을 거치면서 구역 수만 놓고 봐도 '8곳→171곳→39곳'으로 부침을 겪었다. 이 같은 인허가 리스크는 다른 개발 사업에서도 예외는 아니다.

세운지구은 약 44만㎡ 규모로 서울월드컵경기장(22만㎡)의 2배 규모다. 교통 및 입지 여건도 뛰어나 재개발이 완료되면 서울 도심 부활의 상징으로 주목을 받는 곳이다. 도심 재개발은 수많은 토지주, 영업 세입자 등 이해 관계자가 매우 많고 복잡한 사업이다.

세운지구의 본격적인 재개발은 지난 2009년으로 거슬러 올라간다. 당시 오세훈 시장이 8개 구역으로 통합 개발하는 '재정비촉진계획'을 고시했다. 한껏 기대를 모은 세운지구 개발 사업은 시장이 바뀌면서 복병을 만나게 된다.

지난 2011년 당시 박원순 시장이 전임 시장의 정책을 전면 백지화 시킨 것이다. 지난 2014년 3월 세운촉진계획을 전면 변경해 고시했는데 이 과정에서 구역수가 171곳으로 늘어났다. 특히 2019년에는 박원순 시장이 노포 보존을 위해 개발 계획 전면 재검토를 지시하기도 했다.

세운지구는 오세훈 시장 때 또 바뀐다. 구역 수는 39곳으로 통합됐고, 대규모 녹지공간을 만드는 방향으로 바뀐 것이다. 잘게 쪼개진 구역을 통합해 개발 계획을 세워 사업 속도를 높이기 위한 것이 목표였지만 사업 시행사 입장에서는 다시 인허가 리스크에 노출된 것이다.

세운지구에서 가장 성공적인 사업으로 꼽히는 프로젝트는 지난 2019년 준공된 '을지트윈타워(6-3구역)'이다. 하지만 후발 사업들은 인허가 리스크에 따른 사업 장기화로 고전을 겪고 있다.

업계 관계자는 "세운 4구역 사태는 개발 사업에서 인허가 리스크를 그대로 보여준 대표적인 예"라고 말했다.

업계에서는 한호건설 지분을 서울시(SH공사)가 매입하지 못하면 결국 외국계 자본이나 금융 자본이 매입할 것으로 보고 있다.

이 같은 인허가 리스크는 세운지구 만의 문제가 아니라는 것이 현장의 목소리다.

업계 고위 관계자는 "정부 역시 이 같은 인허가 리스크를 줄이기 위한 대안으로 중앙정부 차원의 '신속 인허가 지원센터'를 정식 출범할 계획"이라며 "개발 사업은 용도변경, 환경영향평가, 교통영향평가, 각종 인허가 절차 등 수십 개의 행정 단계를 거치는데 이 과정에서 수 많은 리스크가 도사리고 있다"고 말했다.

[e-mail] 이종배 기자