HUG 年 100조원 규모 보증… 정비사업 등 주택공급 뒷받침

기존 연평균 88조원서 5년간 확대
PF 보증한도 50%→70%로 상향
시공순위 요건 폐지 등 규제 완화
재건축 등 기관 브릿지 대출 가능
공공택지·비아파트 지원도 폭넓게

고금리 기조와 금융권의 리스크 관리 강화로 주택사업 자금 조달이 막히면서 분양과 정비사업 전반이 주춤하고 있다. 여기에 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위축까지 겹치면서 주택도시보증공사(HUG)는 분양·PF·정비사업 전반에 대한 보증과 기금 지원 확대에 나섰다. PF 보증 요건을 완화하고 정비사업과 공공택지, 비아파트 부문까지 지원 범위를 넓혀 민간 주택사업의 자금 조달 여건을 보완하겠다는 목표다.

■PF·분양 보증 확대 적용 추진

14일 건설·금융업계에 따르면 고금리 기조 장기화와 PF 부실 우려로 주택사업 전반의 신규 착공이 위축된 상태다. 금융권의 리스크 관리 강화로 PF 대출 문턱이 높아진 데다, 분양 여건 악화까지 겹치면서 사업 추진을 미루거나 계획을 조정하는 사례도 늘고 있다.

HUG는 이에 대응해 분양·PF·정비사업 등 건설사업 관련 보증 공급 규모를 기존 연평균 86조원 수준에서 향후 5년간 연 100조원 규모로 확대하기로 했다. PF 보증의 경우 보증 한도를 총사업비의 50%에서 70%로 상향하고, 시공 순위 요건을 폐지하는 등 보증 요건을 완화했다. 토지비 선투입 요건은 토지비 10% 또는 총사업비 2% 중 큰 금액에서, 토지비 5% 또는 총사업비 1% 중 큰 금액으로 완화됐다. 해당 조치는 두 차례 연장을 거쳐 2026년 6월까지 적용된다.

요건 완화 이후 분양사업장을 중심으로 PF 보증 공급도 확대됐다. HUG에 따르면 완화된 기준을 적용해 공급된 PF 보증 승인 금액은 5조4901억원으로, 전체 PF 보증 승인액 20조8930억원의 26%를 차지했다.

또 13개 PF 보증 사업장에서 브릿지론 이자 452억원을 대환해 주택사업자의 금융비용 부담을 덜어줬다.

HUG 관계자는 "PF 보증 요건 완화 이후 분양사업장을 중심으로 보증 활용이 늘고 있다"며 "자금 조달 구조를 정상화하는 데 일정 부분 기여하고 있다"고 설명했다.

■정비사업·공공택지 지원 병행

정비사업 분야에서도 제도 개선이 이뤄졌다. 재개발·재건축 사업은 초기 단계에서 사업비와 이주비 조달이 어려워 금융기관의 고금리 브릿지 대출에 의존하는 경우가 많았다. 이에 HUG는 초기 사업비 보증으로 대환 가능한 범위를 기존 시공사·신탁사 대여금에서 금융기관 브릿지 대출까지 확대하고, 착공 이후에만 가능했던 대환을 착공 전 단계에서도 허용했다. 이를 통해 연 5~7% 수준의 브릿지 대출을 연 3~4% 수준의 보증부 대출로 전환할 수 있게 됐다.

공공택지 사업에 대해서는 보증료 할인 인센티브를 도입했다. LH가 매각한 수도권 공공택지에서 인허가일로부터 6개월 이내 입주자 모집공고를 실시한 민간사업자에 대해 2026년까지 한시적으로 보증료를 할인한다.

할인율은 PF 보증 5%, 분양보증 3%다. 2·3기 신도시 등 수도권 공공택지 2만3000가구가 대상이며, 모든 사업장이 할인을 적용받을 경우 보증료 절감액은 약 81억원(PF 보증 70억원, 분양보증 11억원)에 이를 것으로 추산된다.

비아파트 주택공급을 대상으로 한 기금 지원도 확대됐다. HUG는 다가구·다세대·오피스텔·도시형생활주택 등 비아파트 건설자금 사업자대출 금리를 20~30bp 인하하고, 가구당 대출 한도를 2000만원 상향했다.

이에 따라 분양용 다가구·다세대 주택의 대출 한도는 5000만원에서 7000만원으로, 임대용 다세대 주택은 최대 1억2000만원에서 1억4000만원으로 확대됐다. 해당 조치는 2027년 말까지 한시 적용된다.

HUG 관계자는 "보증을 활용해 주택사업 전 과정의 자금 흐름을 보완하고 있다"며 "향후 시장 여건 변화에 따라 필요한 부분을 중심으로 제도를 점검해 나갈 것"이라고 말했다.

[e-mail] 장인서 기자