부동산 대책마다 매물 1만건씩 뚝뚝… 서울 아파트 3만건 증발

1년새 매물 37% 줄며 5만건대로
대책 발표 전후로 매물 잠김 심화
동작·성동 등 한강벨트 큰폭 감소
세제강화땐 임대차 시장까지 혼란

서울 아파트 매매 물량이 1년 새 37% 넘게 급감하며 5만건대로 내려앉았다. 대출 규제와 공급 부진, 토지거래허가제도 지정 등으로 매물 잠김 현상이 심화된 것으로 분석된다. 정부는 세제 개편 가능성을 거론하고 있지만 시장에서는 세제로 매물을 유도하기는 어렵다는 반응이다.

19일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울의 아파트 매매 물량은 5만5420건으로, 1년 전인 2025년 1월 19일 8만8256건 대비 3만2863건(37.2%) 감소했다.

지난해 서울 아파트 매매 물량은 부동산 대책에 따라 요동쳤다.

토지거래허가제도가 일시 해제됐던 2월에는 한때 9만4000여건까지 상승했으며, 재지정된 3월 말에는 다시 8만건대로 떨어졌다. 두드러지게 줄어든 시기는 6·27 대출 규제 발표 전후로, 8만건대를 유지하던 물량이 7만건대로 떨어졌다. 10·15 공급 대책 발표 이후에는 6만건대로 감소했으며, 이후 지속 감소해 지난해 12월 5만건대로 줄었다.

자치구별로는 한강벨트 지역의 감소 폭이 큰 것으로 나타났다. 감소 폭이 가장 큰 곳은 동작구로 1년 전 3398건에서 이날 1220건으로 64.1%가 줄었다. 이어 성동구가 3180건에서 1210건으로 62.0%, 마포구가 3484건에서 1446건으로 58.5%, 광진구가 1883건에서 833건으로 55.8% 감소했다.

서울 아파트 시장의 매물 잠김은 신축 분양이 줄어드는 상황에서 정부의 규제가 강화되며 더욱 심화될 것이라는 전망이 우세하다. 여기에 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 일몰될 것으로 예측되며, 1주택자라도 고가 주택 보유 및 거래 시 세 부담이 커질 것이라는 우려가 제기되고 있다.

문제는 시장이 이미 보유세·양도세 강화로 인한 실패를 경험했다는 것이다. 문재인 정부는 과거 보유세 강화 및 다주택자 세금 중과 등의 정책을 추진하며 절세용 매물을 기대했으나, 시장의 '버티기 전략'에 큰 효과를 보지 못했다. 다주택자 세금 중과가 적용된 2021년 6월 당시 서울 아파트 매물은 4만3484건으로 두 달 전(4만8399건)보다 10.15% 감소했다. 당시 한국부동산원의 매수우위지수는 4월 109.0에서 6월 121.0으로 급증했다. 매수우위지수는 기준선(100)을 넘어 숫자가 클수록 시장에 매도자보다 매수자가 많다는 뜻이다.

전문가들은 세제를 강화할 경우 매물 잠김 현상이 심화될 것이라고 전망했다. 고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "양도세를 중과해버리면 불난 집에 기름을 붓는 격으로, 수요는 그대로이나 매물은 더 잠기고 증여를 해버릴 수 있다"며 "이미 공시가가 상승하며 종합부동산세도 오르고 있는데 더 올리게 될 경우 월세 전환 비율이 늘어나며 임대차 시장까지도 흔들릴 수밖에 없다"고 우려했다.

한 부동산 전문가는 "보유세를 상당 수준으로 높인다고 해도 과거처럼 매물을 내놓는 경우는 드물 것"이라며 "기축 물량을 늘려 매물이 많아지게 하면서 집값을 떨어뜨린다는 전략은 비판점이 크다"고 말했다.

[e-mail] 최아영 기자