월 이자 240만 원의 공포… '5억 영끌' 가로막은 엇갈린 정책 시그널
'은행 월세' 낼 돈으로 초우량주 쓸어담으면?… 15년 복리가 만드는 은퇴 시계
'부동산 불패' 신화 균열?… 인구변화, 정책기조가 앞당긴 자산 패러다임의 변곡점
'은행 월세' 낼 돈으로 초우량주 쓸어담으면?… 15년 복리가 만드는 은퇴 시계
'부동산 불패' 신화 균열?… 인구변화, 정책기조가 앞당긴 자산 패러다임의 변곡점
[파이낸셜뉴스] 봄 이사철이 본격화된 3월, 시중은행 대출 창구와 증권사 MTS(모바일트레이딩시스템) 사이에서 3040 세대의 자산 재배치 고민이 깊어지고 있다.
과거라면 주저 없이 '영끌(영혼까지 끌어모은 대출)'을 통해 신축 아파트나 상급지 갈아타기를 선택했을 이들이, 이제는 대출 이자 영수증 대신 '미국 우량주 장기 투자'라는 새로운 선택지를 저울질하기 시작했다.
이는 단순히 투자 취향의 변화가 아니다. 고금리 장기화와 부동산 시장의 저성장 국면, 그리고 뚜렷해진 정책 기조가 맞물리면서 '부동산 불패'라는 맹신 대신 철저한 기회비용을 따지는 냉혹한 계산이 가계부에 적용되고 있음을 의미한다.
선택의 출발점은 대출 이자 영수증과 정부의 정책 방향이다.
만약 상급지 갈아타기를 위해 5억 원의 주택담보대출(30년 만기, 원리금균등상환 가정)을 받는다면 매월 약 238~240만 원의 원리금을 은행에 납부해야 한다.
15년 동안 유지한다고 가정하면 원금을 제외한 순수 이자 비용만 2억 원을 훌쩍 넘는, 가계 현금 흐름을 갉아먹는 무거운 고정 지출이다.
거기에 보유세와 종부세까지 하면 부담은 더욱 크게 늘어난다.
최근 정부의 정책 기조 역시 이들의 고민에 불을 지피고 있다.
스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 도입, 보유세 인상 등 가계부채 억제를 위해 부동산 대출 문턱은 한층 높인 반면, '기업 밸류업 프로그램' 등 자본시장 활성화에는 정책 역량을 집중하며 부동산보다는 주식 시장에 상대적으로 우호적인 환경을 조성하고 있기 때문이다.
갈아타기를 포기하고 현재의 주거 환경을 유지하며, 이 '은행 월세'와 추가 자본을 미국 주식 시장에 투입한다면 계산서는 완전히 달라진다.
이들이 주목하는 것은 '15년'이라는 장기 투자의 복리 효과와 AI(인공지능)라는 거대한 시대적 패러다임이다.
일례로 글로벌 시가총액 1위에 등극한 엔비디아(NVDA)는 단순한 주식 종목을 넘어 다가올 15년의 미래를 상징한다.
AI 시대를 믿는다면, 그 인프라의 핵심이자 'AI 시대의 쌀'로 불리는 엔비디아에 대한 투자는 필연적이라는 것이 장기 투자자들의 공통된 시각이다.
갈아타기에 들어갈 원금 1억 원과 매월 은행에 낼 이자 50만 원을 이러한 글로벌 주도주에 15년간 묻어둔다면, 자본은 은행의 수익이 되는 대신 개인의 계좌에서 복리로 굴러가며 은퇴 시점의 강력한 시드머니로 변모한다.
전문가들은 이러한 딜레마를 대한민국 자산 시장의 구조적 변곡점으로 진단한다.
익명을 요구한 시중은행의 한 WM(자산관리) 전문가는 본지와의 통화에서 "과거 10년은 대출을 극대화해 실물 자산(아파트)의 덩치를 키우는 것이 정답이었지만, 생산가능인구가 감소하는 현재 부동산의 기대수익률은 과거와 같을 수 없다"고 진단했다.
이어 그는 "3040 세대가 15년 뒤 자신의 은퇴 시점을 고려해 무리한 대출로 부동산에 자산을 묶어두기보다, 확장성이 증명된 글로벌 우량 주식으로 눈을 돌리는 것은 매우 합리적인 위험 회피(Hedge) 전략"이라고 덧붙였다.
대출 1억 원을 일으켜 쟁취한 신축 아파트의 등기권리증과, 15년 동안 묵묵히 모아가는 미국 주식 계좌. 두 가지 영수증 모두 각자의 리스크를 안고 있다.
부동산은 인구 감소와 고금리, 보유세와 종부세 증가 부담이라는 위험이, 미국 주식은 피할 수 없는 엄청난 시장 변동성이라는 파도가 존재한다. 여기에 25%라는 무거운 세금 부담도 있다. 정답은 없다.
다만 분명한 것은, 맹목적인 '부동산 쏠림 현상'에 균열이 가고 있으며 기회비용을 철저히 계산하는 새로운 자산가들이 시장의 룰을 바꾸고 있다는 사실이다.
jsi@fnnews.com 전상일 기자
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