다주택자와의 전쟁 넉달… 강남 0.95% 내리고 수지 5% 뛰고 [양도세 중과 부활]

1월26일~5월4일 아파트값 분석
성북·관악·구로구 등 3%대 올라
안양 동안구·광명시 4%대 상승
강남권만 내려 '15억 키 맞추기'
서울·경기·인천 전셋값은 모두 강세

이재명 대통령이 지난 1월 23일 다주택자와의 전쟁을 본격화한 후 약 4개월 동안 시장은 요동쳤다. 강남 집값은 하락했지만 '15억 키 맞추기'로 서울 외곽·준서울 아파트값은 크게 올랐다. 수도권 전세가격은 거의 모든 지역에서 상승하며 매매가를 앞지르는 현상도 나타났다.

전문가들은 5월 9일 이후 주요 변수로 임대차 시장 불안, 풍선효과 확산, 정책 변동성 등을 꼽고 있다. 매매 시장 전망은 엇갈리지만 전월세의 경우 가격 상승세가 이어질 것으로 보고 있다.

■강남 0.9% 떨어질 때 수지 5% 올라

10일 파이낸셜뉴스가 한국부동산원 주간통계를 활용해 다주택자 압박이 본격화된 지난 1월 26일부터 5월 4일까지 가격 동향을 분석한 결과 강남 4구 아파트값은 -0.08% 변동률을 기록했다. 반면 강서구는 3.62% 오르며 서울 1위를 기록했고, 용인 수지구는 5.09%로 수도권 1위를 기록했다.

우선 서울 아파트값은 4개월여 동안 1.80% 올랐다. 지난해 같은 기간(1.43%)보다 상승폭이 커졌다. 강남구(-0.95%), 서초구(-0.07%) 등은 하락했지만 강서구를 필두로 성북구(3.61%), 관악구(3.11%), 구로구(3.05%) 등 외곽이 집값 상승을 주도했기 때문이다.

성북구 '길음뉴타운5단지래미안' 전용 59㎡의 경우 지난 4월 11억8000만원에 거래되며 최고가 기록을 경신했다. 종전 최고가는 지난 2021년 9억5000만원이다.

경기 준서울지역은 규제지역으로 묶였지만 상승폭이 컸다. 4개월여 동안 경기 아파트값은 1.17% 오른 가운데 용인 수지구(5.09%), 안양 동안구(4.73%), 광명시(4.10%), 하남시(3.82%) 등이 3% 이상 뛰었다.

인천도 다주택자와 전쟁 4개월여 동안 아파트값이 0.11% 올라 플러스 변동률을 기록했다. 인천은 지난해 같은 기간 전 지역이 마이너스 변동률을 기록했다.

■껑충 뛴 전셋값…매매가 자극?

전세가는 다주택자와의 전쟁 4개월여 동안 오름폭이 만만치 않았다. 지난해의 경우 1월 말부터 5월 초까지 서울 아파트 전세가는 0.46% 오르는 데 그쳤다. 경기는 0.23% 올랐고, 인천은 -0.16% 하락했다. 반면 올해 들어 1월 26일부터 5월 4일까지 서울(2.05%), 경기(1.71%)는 오름폭이 커졌고 인천은 1.19%로 상승 전환했다. 수도권 3곳 모두 전세가 상승률이 매매가를 앞질렀다. 수도권에서 전세가격이 하락한 곳은 여주시, 이천시, 과천시 등 3곳에 불과하다.

국토교통부에 따르면 지난 3월 기준 서울 아파트 구매자의 73%(2025년 월평균 56.1%)는 무주택자다. 전월세 거주자의 내집마련 비중이 급등했지만 임대차 시장 불안은 더 커지는 현상이 나타나고 있는 것이다.

향후 시장은 어떤 모습을 보일까. 최근 들어 강남 집값이 하락을 멈추고 반등 기미도 나타나고 있어 주목을 끌고 있다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "강남·한강벨트의 경우 매수심리가 크게 위축될 것으로 보인다"고 말했다. 반면 서진형 광운대 교수는 "양도차익이 큰 강남 3구의 경우 매물잠김이 심해지고 가격이 더 오를 것으로 예상된다"고 말했다.

비강남과 준서울 지역은 풍선효과로 상승세가 지속될 수 있다는 분석이 많다. 김 소장은 "15억원 이하 아파트 구간은 집값이 더 올라갈 것"이라며 "풍선효과가 수도권 전체로 확산될 것"이라고 전망했다.

최원철 연세대 교수도 "주요 변수 중 하나인 전월세 시장 불안이 지속될 것으로 보여 매매가를 자극할 여지가 적지 않다"고 전했다.

[e-mail] 이종배 권준호 기자