생숙, 오피스텔로 용도변경 산 넘어 산… 대출 막혀 '텅텅'

오피스텔 변경 완료 10%도 안돼
지자체별 기준 달라 정책 효과 뚝
규제풀어 전월세 안정화 대안으로
정부 차원 통합 가이드라인 필요

#. 수도권의 A생활형숙박시설은 오피스텔로 용도변경 절차를 진행 중인지만 사람이 살지 않은 유령 건물이다. 금융기관들이 여전히 위험자산으로 간주해 잔금대출을 내주지 않으면서 텅텅 빈 건물로 남아있는 것. 한 관계자는 "계약자가 잔금을 내야 전월세를 주든지 하는데 아예 입주가 안 되고 있다"며 "정부가 비 아파트 공급을 늘리겠다고 하는데 (생숙 등 비 아파트) 대출규제 완화 없이는 효과를 거두기 어렵다"고 말했다.

17일 업계에 따르면 생활형숙박시설의 오피스텔 용도변경이 지지부진한 것으로 나타났다. 용도변경 완료까지 여전히 넘어야 할 산이 많기 때문이다. 특히 용도변경 확약 사업장에 대한 잔금 대출규제 완화 및 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 만기 연장 등이 필요하다는 설명이다.

당장 이용 가능한 생숙을 전월세 공급 수단으로 활용할 필요가 있다는 지적이다.

국토교통부 통계에 따르면 지난해 6월 기준 전국 18만5000실 생숙 가운데 약 9.7%에 이르는 1만8000여실이 오피스텔로 용도변경이 완료됐다. 업계에서는 실제 용도변경 완료 현장은 거의 늘지 않았을 것으로 보고 있다.

업계에 따르면 우선 중앙정부 발표에도 불구하고 지자체별 지구단위계획 및 외부 민원 등으로 인해 실제 현장에서 협의가 지연되고 있다는 설명이다. A사 관계자는 "여전히 정책 실행력이 매우 떨어지고, 지역별로 허용 여부가 완전히 달라지는 구조"라며 "용도변경 기준을 중앙정부 차원에서 통일해 행정 예측 가능성을 높여야 한다"고 말했다.

공공기여 산정 방식을 놓고도 현장에서 대립이다. 지자체마다 다르고, 과도한 금액 요구가 적지 않다는 설명이다. B사 관계자는 "실질적인 자금 여력과 공실 피해액 등을 공공기여금 산정시 감안해 줘야 한다"며 "현금 외에도 토지·상가 등 현물 및 분할 납부를 허용해 사업자와 수분양자 부담을 낮춰줘야 한다"고 강조했다.

무엇보다 중요한 것은 대출규제 완화다. 건축물대장 용도가 생숙이면 잔금대출이 불가능 하다. 금융기관들이 생숙을 정규담보 취득제한 물건으로 정했기 때문이다.

C사 관계자는 "오피스텔 용도변경 확약을 받고 절차를 진행 중인데 잔금 대출이 막히면서 건물은 텅텅 비고 유령 단지가 되고 있다"고 말했다.

이어 "잔금 대출이 이뤄져야 오피스텔로 용도도 변경되고, 계약자들이 대금 지불을 완료해 전월세를 놓을 텐데 이 같은 구조가 막혀 있다"며 "전월세 시장 안정 등을 위해 용도변경 확약 사업장에 대한 대출규제 완화 등 금융당국의 가이드라인이 필요하다"고 덧붙였다.

업계 고위 관계자는 "생숙 지원 방안 발표 시 정부에 핵심인 금융규제 완화를 수차례 요구했지만 빠졌다"며 "결과적으로 잔금대출이 아예 막히면서 오피스텔 용도변경도, 생숙으로 사용도 매우 어려운 상황이 계속되고 있다"고 전했다.

이어 "비 아파트 공급 핵심은 대출 및 세제 규제 완화 등 수요진작"이라고 조언했다.

[e-mail] 이종배 기자