서울 재개발 규제 완화...법정상한 용적률 최대 1.2배로

용적률 체계 전면 개편
공개공지, 관광숙박 등 인센티브 항목 확대

한 아파트 공사장 모습. 사진=연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 서울시가 준주거·상업지역 재개발사업의 용적률 제한을 대폭 완화한다. 도심 내 양질의 주택 공급을 적극적으로 끌어올린다는 방침이다.

시는 낮은 사업성으로 인해 정체됐던 재정비촉진지구 내 '도시정비형 재개발사업'을 살리기 위해 전방위적 규제 완화에 나선다고 21일 밝혔다.

시는 법적상한용적률을 최대 1.2배까지 확대하고 높이 규제를 완화하는 내용의 '재정비촉진사업 규제혁신 3차 개선안'을 시행한다. 이번 개선안은 지난 2025년 주택정비형 재개발사업 대상으로 시행한 재정비촉진사업 규제혁신 1·2차에 이은 추가 완화책이다.

시는 3차 개선안을 통해 준주거·상업지역 위주 도시정비형 재개발사업의 사업성을 대폭 개선해 사업성 부족으로 정체됐던 사업들이 탄력을 받을 것으로 기대하고 있다.

구체적으로 살펴보면 기존 도시정비형 재개발사업에 지구·구역별로 다르게 적용되던 용적률을 '기준·허용·상한 용적률' 체계로 일원화한다. 상한용적률 적용 범위도 적용 항목을 공개공지 확보, 녹색건축·제로에너지 건축물 인증, 관광숙박시설까지 대폭 확대해 사업의 자율성을 높였다.

사업의 예측 가능성을 높이기 위해 허용용적률을 조례용적률의 1.1배로 일괄 적용한다. 허용용적률 인센티브 항목은 녹지생태공간, 저출산·고령화 대책시설, 보행가로활성화 등으로 변화하는 주거 환경을 반영했다.

특히 그동안 제한적으로 운영됐던 도시정비형 재개발사업의 법적상한용적률을 최대 1.2배까지 완화한다. 사업성을 개선하고 민간 참여를 유도해 도심 내 양질의 주택을 속도감 있게 공급할 계획이다.

아울러 획일적인 높이 규제를 걷어내고 중심지 위계에 따라 높이 기준을 달리 적용하는 '유연한 높이 관리 체계'를 가동한다. 도심은 높이 제한 없이, 광역중심은 150m, 지역중심 이하는 130m를 기준으로 차등 설정해 입체적 도시경관을 조성할 계획이다. 이에 더해 공공시설 제공 및 지역 특성을 고려하여 도시재정비위원회 심의를 통해 기준을 추가 조정할 수 있는 근거를 마련했다.

이번 재정비촉진사업 3차 개선안은 시행일인 5월 14일 이전 준공인가를 신청하지 않은 사업장은 신규 또는 변경 계획 수립 시 모두 적용 받을 수 있다. 시는 이달 중 시·자치구 실무자 대상 설명회를 진행해 신속한 제도 정착을 지원할 예정이다.

시는 "재정비촉진지구 내 도시정비형 재개발이 활성화될 것으로 기대한다"며 "지속적인 규제 개선으로 주택공급을 확대할 계획"이라고 밝혔다.

[e-mail] 전민경 기자